Otra vez, los alquileres por las nubes
Los costos de alquileres y expensas siguen escalando en Córdoba, y las vías de reclamo para les inquilines son insuficientes. Desde la organización Inquilinos Córdoba, piden medidas de control a las empresas y administraciones.
Por Redacción La tinta
El desarrollismo inmobiliario genera más y más viviendas, pero estas quedan en pocas manos: cada vez hay más inquilines en Córdoba y se agudiza la situación habitacional. La Ley de Alquileres brindó una base sobre la cual avanzar, pero hay desacuerdos en cuanto a su efectividad. Mientras que algunos indican que reguló tanto al mercado que generó retracciones en la oferta, otros señalan que el problema no es la ley, sino que no haya mecanismos de control que garanticen su cumplimiento ni medidas estatales que la acompañen integralmente.
Lo cierto es que, en Córdoba, alquilar es cada vez más caro y se torna insostenible para muchas familias. Por tercer año consecutivo, los alquileres subieron por encima de la inflación, según el último informe del Instituto de Investigaciones Económicas de la Bolsa de Comercio de Córdoba. Por si fuera poco, el costo de las expensas escala hasta casi igualar el del alquiler, en una suba de más del 85%, entre 2021 y 2022.
Si bien la altísima inflación de 2022 y una nueva suba de salario de los encargados de edificios se identifican como las principales causas, conversamos con Maximiliano Vittar, titular de la Asociación de Inquilinos Córdoba, para conocer más a fondo una problemática que no es nueva y que deriva de políticas que están más enfocadas en favorecer a los mercados y la especulación inmobiliaria que a resolver el problema habitacional en la ciudad desde una perspectiva de derechos.
Según el presidente de Inquilinos Córdoba, la inflación, la suba en las tarifas de servicios y el aumento en sueldos de encargados de edificio son causas que explican el aumento desmedido de expensas, pero hace hincapié en un factor importante: no hay parámetros ni controles en lo que refiere a expensas, por eso, cada cual aumenta según su criterio.
“Desde Inquilinos Córdoba, venimos pidiendo que se reactive el proyecto que presentamos hace más de cuatro años en la Legislatura de Córdoba y en el Concejo Deliberante para avanzar no solamente en una claridad en lo que es la liquidación de expensas, sino también en un órgano de control”. Vittar explica que, al no haber controles, hay todo un negocio atrás de esto: en muchos casos, la administración que gestiona todas las propiedades de ese consorcio es socia de la constructora que hizo el edificio, mientras que la empresa de seguridad es una subcompañía de la constructora.
“Si bien hoy hay una vía para requerir rendición de gastos, esa rendición mayormente se hace en asambleas donde no hay participación de inquilinos -y cuando la administración está definida mayormente por la constructora, la rendición pasa a ser un trámite automático-. El inquilino queda imposibilitado de solicitar rendición de gastos o denunciar, y la única vía que le queda es la instancia judicial. Por eso, venimos insistiendo en la necesidad de que exista un defensor del inquilino, que haya un espacio donde el inquilino pueda ir a reclamar o a reunirse con el propietario en una instancia de resolución de conflictos sin llegar a lo judicial. También insistimos en la creación de un Registro Público de Administradores, para generar mecanismos de control de estas situaciones”.
Respecto de la suba constante en los costos de alquileres, Vittar asegura que el problema no es tanto la Ley de Alquileres, que fue un avance, sino la ausencia de controles por parte del Estado y la falta de una política habitacional de construcción de vivienda, ya que la lógica implementada favorece únicamente al mercado. “Desde el Estado y desde nuestro bolsillo como ciudadanos, subsidiamos a las industrias para que construyan viviendas, porque no le cobramos impuestos y, en ese fomento, no hay una regulación del precio del alquiler. Como desarrollista, no querés que el Estado regule el precio del alquiler y que garantice la situación de aquellas familias que no pueden pagarlo, pero sí pedís que sea redituable a través de exenciones impositivas para que puedas construir. Por un lado, creés que el Estado no debe intervenir en el mercado, pero querés beneficios y lo necesitás. Entonces, esta doble vara es compleja”.
El abogado y activista agrega que el alquiler no debería superar un porcentaje del salario mínimo, vital y móvil, que es lo que se modificó en 1978 por el ministro de Economía de la dictadura, Martínez de Hoz. “Uno de los últimos resabios que tenemos desde la última dictadura es la desregulación y la ausencia del Estado en materia de alquiler. Martínez de Hoz deja sin efecto la limitación de que el alquiler no podía superar el 25% del salario de un obrero o peón rural… Acorde a como fue toda la propuesta de la dictadura, según ellos, esa libertad de mercado, esa ausencia del Estado, iba a generar que los precios de alquileres se estabilicen a precios que los inquilinos iban a poder pagar y que fuera rentable al propietario. Hemos pasado de garantizar un derecho constitucional de acceso a la vivienda como una cuestión de Estado y como una función social a una función de mercado. No hablamos de ley de oferta y demanda en educación ni en salud, pero sí en materia de vivienda”, concluye.
Las trampas que la industria tiende son muchas y, al no haber mecanismos de control, no hay muchas posibilidades para denunciar: la única vía posible es la judicial, un proceso largo y costoso que también debe afrontar le inquiline. Hay impuestos y tasas que está estipulado que corresponden a propietaries, quienes los adjudican a inquilines con respuestas como “si no lo pagás, el precio del alquiler aumenta”. También sucede con los gastos para entrar a una vivienda, las expensas extraordinarias y las reparaciones en los inmuebles que, al no ser afrontadas en tiempo y forma por propietaries, son resueltas por inquilines y, después, esos gastos no son retribuidos.
Una buena: ya no pagamos impuesto al sello
En diciembre de 2022, Inquilinos Córdoba junto al Ministerio de Finanzas de la Provincia llegaron al acuerdo de que les inquilines no paguen más el impuesto al sello y que, en el caso de los alquileres comerciales, se restrinja solo a quienes pagan más de $150.000, con una reducción de la alícuota de pago. “Hoy, necesitás entre tres y tres alquileres y medio para entrar a una vivienda, teniendo en cuenta la comisión inmobiliaria, mes de alquiler por adelantado y gastos de mudanza, entre otras. Por eso, viendo de reducir estos costos, veníamos discutiendo hace tres años el tema del impuesto al sello, que es el timbrado que llevan los contratos. El 50% del impuesto al sello le correspondía pagarlo a los inquilinos y el otro 50% a los propietarios. Nos encontrábamos con que la mayoría del mercado inmobiliario no te lo decía o te lo ponía en una cláusula para que el inquilino afronte el 100% del pago. Ahí comenzamos a presionar para que el propietario pague ese 50% que le corresponde y, como no lográbamos que se discuta, fuimos por otra vía que fue pedir su eliminación. Avanzamos con distintos montos de exención y, en 2022, logramos la exención del 100%”, sostiene el presidente de la organización.
Además de insistir en la creación de una Defensoría del Inquilino para facilitar los reclamos y de un Registro Público de Administradores para generar mecanismos de control, Vittar menciona otras de las luchas que llevan adelante desde Inquilinos Córdoba: “Que se discuta una ley de acceso a la vivienda y al hábitat en Argentina, integralmente y en el marco de la Ley de Alquileres; lograr que a la comisión inmobiliaria la pague el dueño, que es un proyecto que venimos impulsando hace tres años y necesitamos que se apruebe; y la necesidad de que haya un registro nacional de inquilinos”.
Sobre este último punto, asegura que la creación de un registro nacional de inquilines ayudaría a identificar y visibilizar a una gran población para avanzar en políticas mucho más concretas. «Hoy, los inquilinos se definen por la negativa -no son propietarios, se dice-. Creemos que tiene que haber un universo identificado con políticas claras para esas familias que hoy no pueden o no quieren acceder a una vivienda propia”, finalizó Vittar.
*Por Redacción La tinta / Foto de portada:
