Córdoba y la Ley de Alquileres: avances nulos y equilibrio cero entre el mercado y lxs inquilinxs
Desde el lunes, todos los contratos que se celebren deben ser registrados en AFIP, disposición que trajo un revuelo en la corporación inmobiliaria, y, a finales de este mes, finalizará el DNU 320/2020 que congela alquileres y prohíbe desalojos. Mientras, el constante incremento de los precios de los alquileres acorrala mensualmente a una mayoría de la población. En esta nota, la abogada Franca D’Amico -de Cooperativa Inquilinxs Córdoba- aclara algunos planos del panorama.
Por Redacción La tinta
La Ley de Alquileres N° 27.551 que introduce reformas al Código Civil y Comercial de la Nación entró en vigencia en julio del año pasado y, desde ese día, todos los contratos de locación que se celebren deben hacerse bajo lo establecido por la misma. Una de las novedades que comienza a tener vigencia a partir de marzo es el registro en AFIP a partir del Régimen de Registración de contratos de locación de Inmuebles, que debe realizarse en el plazo de los 15 días corridos posterior al acto de firma, obligando a quienes asumen el carácter de locadorxs o arrendadorxs a registrar la operación. A su vez, el DNU 320/2020, que congela alquileres y prohíbe desalojos, está vigente hasta el 31 de marzo y no se extenderá. Las condiciones económicas y los ingresos salariales no han mejorado, a la par que los precios en el mercado inmobiliario siguen escalando y la deuda para quienes alquilan también.
Días pasados, desde el Consejo Federal de Colegios Inmobiliarios de Argentina (CoFeCI) -que nuclea a más de 30 mil profesionales de todo el país-, se presentó un comunicado titulado “Los inmobiliarios de Argentina somos parte de la solución – Propuestas reales para promover la normalización del mercado de alquileres”. En tal documento, se solicita al Gobierno Nacional que no prorrogue la vigencia del DNU 320/2020. “Consideramos que dilatar la disposición que prohíbe los desalojos y congela los alquileres, desde marzo del año pasado hasta fines de este mes, sería lapidario para un sector que es clave en el desarrollo de la economía a través de la construcción y generación de miles de puestos de trabajo. A esta situación, se le suma el contexto de recesión económica mundial y las innumerables intervenciones del Estado argentino, que transforman a este rubro en el peor de los negocios lícitos que se desarrollan en el país”, expresaron en el comunicado. A la par, propusieron que el Estado asista a inquilinxs que no llegan a abonar el alquiler con una tarjeta AlquilAR, en un paralelismo con la tarjeta AlimentAR, y aplicar los programas de financiamiento ahora 18 y 24 para quienes generaron deuda durante la prórroga del DNU.
La Mesa Nacional de Inquilinxs respondió al comunicado de la corporación inmobiliaria, visibilizando los graves problemas que enfrentan en la actualidad para acceder a una vivienda. “Las y los inquilinos de este país tenemos voz propia. No necesitamos que los representantes del sector inmobiliario -para quienes primero cuenta la rentabilidad y el afán de lucro por sobre todas las cosas- hablen en nuestro nombre. Para eso nos venimos congregando en agrupaciones en todo el país, porque son ustedes quienes generan el principal problema de acceso a la vivienda familiar en Argentina, al ser ejecutores de aumentos indiscriminados, junto con todo tipo de abusos y atropellos. La única medida que proponen es que se usen fondos del Estado para poder cobrar los alquileres. El problema es mucho más profundo y lo conocemos bien porque lo sufrimos como inquilinos. El problema es la inequidad en la distribución de la vivienda, en la distribución de la tierra, en las posibilidades para el acceso a la vivienda digna”, expresaron.
Franca D’Amico, de la Cooperativa Inquilinxs Córdoba, conversó con La tinta para ayudarnos a comprender el panorama local. Para ella, “la nueva ley significó una enorme conquista para todxs lxs inquilinxs del país, aunque los medios de comunicación hegemónicos quieran imponer otra visión relacionada a los intereses del mercado inmobiliario; la sanción de los DNU 320/20, 766/20 y 66/21; la publicación del Índice para Contratos de Locación (ICL) por parte del Banco Central; la reglamentación de los Registros de Contratos de Locación ante AFIP; y reuniones en varias ocasiones del Frente de Inquilinxs Nacional con el Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat de la Nación, con el objeto de trabajar la elaboración y prórroga de esos decretos y otras propuestas sobre la temática”.
La abogada sostiene que la actualización de los precios establecida en la Ley de Alquileres sí funciona y subraya que, en los contratos celebrados desde la sanción de la misma, se ha establecido el Índice de Contratos de Locación (ICL) que publica el Banco Central y que se ha fijado como forma de actualización de los cánones locativos de los contratos celebrados índice para actualizar el precio. Lo que sucede es que aún no se ha cumplido un año de la entrada en vigencia de los contratos de locación celebrados bajo la nueva normativa, por lo que no se ha aplicado en la práctica ese índice.
“El problema es el precio inicial del contrato, que, al respecto, la nueva ley no regula y no establece precio de referencia por zona y características del inmueble, entonces, al precio inicial lo sigue definiendo el mercado inmobiliario. Desde que se comenzó a aplicar la nueva ley, el mercado aumentó los precios iniciales de los contratos de manera especulativa, “abriendo el paraguas” bajo el hecho de que ya no pueden aumentar el precio por el plazo 12 meses, cuando estaban acostumbrados a aplicar aumentos semestrales. El resultado es que tenemos precios de alquileres exorbitantes y desproporcionados en relación a los salarios y sin ninguna causa que justifique que esto sea así, más que la acción especulativa del mercado inmobiliario”, explica a La tinta.
Con la reglamentación del Registro de Contratos de Locación ante AFIP, el Estado recaudará impuestos que se estaban evadiendo y se tendrá, por primera vez en la historia, un registro oficial de inmuebles en locación, sus características, ubicación y el precio. Para la entrevistada, el paso siguiente es exigir la elaboración de una lista de precios referenciales de alquiler de los inmuebles, por zona y características de los mismos, a los efectos de imponer precios iniciales y evitar la especulación inmobiliaria en el acceso a la vivienda digna.
“Otra cuestión en la que pueden y deben avanzar los Estado nacional, provinciales y municipales es con programas de construcción de viviendas para quienes alquilan, con financiación accesible, y de viviendas destinadas a víctimas de violencia de género, todo esto en cumplimiento del Programa de Alquiler Social establecido en la Ley de Alquileres 27.551”, detalla la representante del sector.
En julio de 2020, la Cooperativa Inquilinxs Córdoba realizó una encuesta sobre el pago de la comisión inmobiliaria. Los datos demuestran que es fundamental que el Estado provincial acompañe los avances logrados en materia de alquileres que, hasta la fecha, son puramente provenientes de la esfera nacional. La Ley provincial N° 9.445 de Corredores Públicos Inmobiliarios de Córdoba coloca la obligación de pago de la comisión inmobiliaria en cabeza de lxs inquilinxs -algo que la ley nacional libera-, cuando es evidente que lxs clientes, quienes contratan a las inmobiliarias y a quienes representan y prestan servicios estos profesionales es a locadorxs.
Desde la Cooperativa, plantean que es fundamental la creación en cada provincia de espacios que protejan a quienes alquilan: una Oficina del Alquiler, Defensoría de lxs Inquilinxs u Organismo de Defensa de los derechos de lxs inquilinxs, donde se puedan realizar denuncias, obtener asesoramiento y llevar a cabo audiencias de mediación, con facultad sancionatoria, garantizando el cumplimiento de la nueva Ley de Alquileres y de toda otra normativa existente. Vienen trabajando en dos proyectos de Ley: uno para que a la comisión inmobiliaria la pague el locador/a y otro de creación de una Defensoría de lxs Inquilinxs. Manifiestan que no han logrado la firma de ningún legisladorx. “El gobierno de la provincia de Córdoba cuenta con mayoría absoluta en la Legislatura, por lo que, si quisiera, podría sancionar estos 2 proyectos y mejorarle la vida a miles de inquilinxs de la provincia de Córdoba, que representan, al menos, el 25% de la población”, aclara la entrevistada.
Córdoba no va en sintonía con los avances hasta ahora logrados a nivel nacional. En la esfera provincial, los avances han sido nulos, valora D’Amico. “Consideramos fundamental que el estado provincial, a través de su poder legislativo, coloque la comisión inmobiliaria a cargo de locadores/as y que constituya un Órgano de aplicación en materia locativa que equilibre la balanza entre el mercado inmobiliario, que es muy poderoso, y lxs inquilinxs, que constituyen la parte débil del contrato”, concluyó.
*Por Redacción La tinta / Imagen de portada: Lu17.
