La renta o la vida
El alquiler se transformó en la principal forma de acceso a una vivienda para la clase trabajadora y, al mismo tiempo, una de las más importantes fuentes de endeudamiento familiar. ¿Cómo impacta la crisis habitacional en las mujeres y en la población LGBTIQ+? La vivienda como commoditie, el suelo dolarizado y un derecho humano cada vez más relegado. Las urgencias y demandas de las organizaciones inquilinas.
Por María Cruz Ciarniello para enREDando
“Para poder ingresar al departamento, tuvimos que pedir un préstamo a nuestros familiares. Casi 100 mil pesos tuvimos que pagar”. Martín tiene 38 años y vive con su pareja y sus hijos de cinco y dos años. En plena pandemia, les tocó afrontar la renovación del alquiler de la casa que habitaban y la inmobiliaria les ofreció hacer un contrato por un año a pesar de que la actual Ley de Alquileres establece un plazo mínimo de tres. Fue casi una extorsión: si cumplían con la ley vigente, el precio inicial del alquiler se duplicaba. “No sabíamos que hacer y resolvimos por 1 año pagando un poco menos”.
Su situación se repite en muchos otros testimonios de inquilinxs de la ciudad y el resto del país. Grupos de Facebook repletos de consultas y comentarios que dibujan un mapa del abuso inmobiliario. No son realidades aisladas ni particulares. Alquilar una vivienda se transformó en un drama social que escala a medida que se profundiza la desregulación del mercado inmobiliario en un contexto de economía inflacionaria. David y Goliat, dice Martín cuando intenta describir la desigual relación entre inquilinxs e inmobiliarias.
Julia sostiene un hogar monomarental. Tiene dos hijos y asegura que el valor del alquiler se lleva más del 60 por ciento de su salario. Cuenta lo difícil que es afrontar ese pago aunque lo haga mes a mes resignando gustos, viajes, placeres, vida. Cuando se mudó, puso en la balanza algo que para ella es fundamental: alquilar a través de dueño directo. Venía de soportar una experiencia tortuosa con la inmobiliaria que administraba su anterior casa, un lugar inhabitable por los múltiples problemas estructurales que tenía. “Estuve seis meses buscando un nuevo hogar y hasta me pedían una declaración si iba a vivir con niños. A una madre no le da lo mismo vivir si en la casa se te cae una pared”. En ese lugar donde “todo estaba atado con alambre”, Julia se fue rescindiendo el contrato a través de un abogado. Nunca tuvo respuestas por parte de la inmobiliaria a pesar de los reiterados reclamos. “La caja de luz estaba llena de humedad, no cerraban las aberturas al exterior, se filtraba agua del techo. Viví un año y jamás vinieron a poner un vidrio en una puerta”.
Cuando hace números, Julia prioriza salud mental y seguridad para sus hijos. “Ahora veo cómo llego a fin de mes. Por suerte, tengo trabajo en blanco, pero mi paritaria en marzo fue del 38% escalonado, entonces no te dan las cuentas. Alquilar es el abuso más evidente y más voraz”. A su alrededor, las historias se complejizan: mamás con hijes viviendo en pensiones o amigas que tienen que tener hasta tres trabajos para pagar el alquiler y llegar a fin de mes. “¿Cómo esto no es una prioridad para el Estado?”, se pregunta Julia. “Y no es que no laburás, trabajás, pero no hay manera de que la rueda sigue girando. No llegás nunca. Te caíste o, mejor dicho, te tiraron”.
Juntos por el mercado
La Ley nacional 27.551 de Alquileres cumplió dos años de vigencia, pero, en todo este tiempo, los diversos dispositivos que la legislación establece en su texto todavía siguen sin ser implementados por el Estado nacional, el encargado de garantizar su efectivo cumplimiento.
La embestida de los sectores inmobiliarios desde que se aprobó en 2020 fue feroz y es por ello que todavía pugnan por derogar o modificar la ley vigente por una nueva norma que, de avanzar en el Congreso nacional, agravaría aún más la situación de las más de 8 millones de personas que hoy alquilan en Argentina. La discusión se planteó en el corazón de la Cámara de Diputados hace pocas semanas: sectores de la oposición representados en Juntos por el Cambio y el interbloque Federal acordaron un proyecto que retrotrae derechos ya establecidos como el plazo mínimo de contrato por 3 años o el índice oficial que rige el incremento anual del valor del alquiler, habilitando la posibilidad de que los aumentos sean trimestrales y regulados por el mercado, y hasta un pago adelantado por parte del inquilino. El oficialismo consensuó un proyecto de mayoría que sostiene la base de derechos que contempla la actual ley e incorpora, además, incentivos fiscales para propietarios, garantías públicas para trabajadores monotributistas y define al ICL como tope máximo y no obligatorio.
La alarma se encendió ante la posibilidad de que el proyecto opositor, diseñado a la medida de los intereses del mercado inmobiliario, tuviera qorum en la cámara baja. Las organizaciones de inquilinxs y diversos organismos de derechos humanos que conforman la Mesa Nacional actuaron con rapidez: el valijazo y el inquilinazo realizado en distintas ciudades del país, entre otras acciones, expuso la situación que fue agenda en los medios masivos de comunicación. La sesión se cayó y, hasta ahora, la ley 27.551 sigue plenamente vigente. Sin embargo, las consultas que llegan a las concejalías, defensorías y agrupaciones inquilinas dan cuenta de la sistematicidad de los abusos inmobiliarios: en más de un 80% de los casos, la ley no se cumple. Inquilinos Agrupados, que tiene ramificaciones en todo el país, publicó los números de su última encuesta nacional en donde casi un tercio de las personas encuestadas afirmaron tener contratos por menos tiempo del plazo que fija la norma y un 21%, aumentos completamente ilegales.
A su vez, la ley no alcanza a regular -debido a la fuerte presión inmobiliaria- los valores iniciales de los alquileres. Lo que prima al momento de firmar o renovar un contrato es la libre mano del mercado. Así lo indican los últimos datos publicados en el informe mensual de julio que realiza el Centro de Estudios Económicos y Sociales Scalabrini Ortiz: los precios iniciales son casi dos veces más altos que los valores que establece el ICL (índice de contrato de locación). En los últimos 12 meses, el alquiler de un monoambiente en Rosario aumentó un 142,9%. Para el caso de los departamentos de dos ambientes, el aumento fue de 150,0% y de 111,5% en los de tres ambientes. “En ese mismo período, la cotización del dólar oficial subió 29,3%; y los últimos datos de inflación muestran un aumento interanual de 64% al mes de junio en el nivel de precios. Ninguna de las variables antes mencionadas puede explicar los aumentos de precios de alquileres de hasta 150% en algunos tipos de unidades”, remarca el informe. Los y las trabajadoras que solo perciben el Salario mínimo vital y móvil ($45.540) destinan el 74,7% de su ingreso al pago del alquiler de un monoambiente. Mientras que para los/as jubilados/as que perciben el haber mínimo de $37.525, este porcentaje asciende al 90,6%.
“El problema no es la existencia de la ley, sino el contexto inflacionario de la economía en general y el aumento especulativo de los precios iniciales. Además, un acuerdo (no) libre entre partes no garantiza que los aumentos sean menores a los que pauta la ley actual. Es necesario disponer de un mecanismo público de actualización anual ajustado a la capacidad de pago de los hogares inquilinos”, sostienen con firmeza todas las organizaciones inquilinas agrupadas en la Mesa Nacional. Incluso el Centro de Estudios Legales y Sociales (CELS), que también es parte de este espacio intersectorial, afirma que no existe ninguna razón que pueda fundamentar que la ley actual no funcionó. “Apenas comenzó a implementarse parcialmente y el Estado no avanzó en sus actividades regulatorias, delegándolas en la ‘buena voluntad de las partes’”.
Feminización de la deuda y violencia propietaria
Lucía Cavallero es socióloga, investigadora sobre Deuda y Género, e integrante del colectivo Ni Una Menos de Buenos Aires que integra la Mesa Nacional de Inquilinxs. En diálogo con enREDando, Lucía suma la mirada de género: “Hay una situación muy extendida que es que esta crisis habitacional que se incrementó en la pandemia afectó a las mujeres, lesbianas travestis y trans”. Una de las consecuencias que provoca la emergencia habitacional y la falta de acceso a un alquiler justo es la acumulación de deuda. Lucía explica y define el fenómeno mediante otra forma de violencia que impacta en la vida de las mujeres e identidades feminizadas: la violencia propietaria. “Las deudas se transformaron en la antesala de los desalojos. La pandemia hizo que muchas mujeres tuvieran que estar en sus casas y asumieran las tareas de cuidado y no pudieran estar en el mercado laboral, y, por ende, empezaron a acumular deuda de alquileres. Esa acumulación de deuda generalizada hizo aparecer una ola de amenazas y chantajes por parte de los dueños configurando otra forma de violencia que es la violencia propietaria”.
Se trata, explica Cavallero, de otra forma de violencia de género que tiene su punto de inflexión a partir del 2018, “donde empiezan a caer pronunciadamente subsidios y salarios, y se empieza a notar un fenómeno de masificación de endeudamiento que es para vivir, un endeudamiento que cambia la relación entre ingreso y deuda. Es decir, cada vez más deuda para acceder a bienes y servicios básicos a los que se accedía antes con el ingreso, y ahí lo que observamos es un fenómeno de feminización de la deuda”. De esta manera, el alquiler se transforma en una de las principales fuentes de endeudamiento familiar, sobre todo en aquellos hogares sostenidos solo por mujeres.
Para Lucía Cavallero, es fundamental que en este contexto exista un abordaje específico de género, pero en el marco de una regulación general. “No queremos solo alquileres para mujeres en situación de violencia mientras el mercado siga desregulado porque es una política muy pequeña. Necesitamos que se avance en el control de la efectiva aplicación de la ley y que además se tengan en cuenta situaciones específicas”.
Salarios atrasados, economía inflacionaria y especulación inmobiliaria: todo se combina para que la desigualdad entre las partes -inquilinxs, mercado inmobiliario y propietarixs- se profundice. “Hoy, el alquiler es la principal forma de acceso a una vivienda de la clase trabajadora, entonces está totalmente subestimada e invisibilizada la problemática, y esto obviamente tiene que ver con intereses y con un cierto imaginario de la dirigencia política de que el problema de la vivienda se va a resolver cuando todes seamos propietarios y eso hoy es inaccesible para muches, con viviendas totalmente dolarizadas”, apunta Cavallero.
Romina Marucco es la actual directora del área de Diversidad Sexual de la Municipalidad de Rosario. Cuando asumió su gestión, se propuso crear un programa de emergencia habitacional que ella misma diseñó en articulación con el Servicio Público de la Vivienda. Había una demanda concreta que estalló con la pandemia: la falta de trabajo y la imposibilidad de acceder a un alquiler justo. “La población travesti trans no accede ni siquiera a un departamento, sobre todo femeneidades trans. Las inmobiliarias ponen muchísimos requisitos y entonces ellas terminan yendo a vivir a pensiones, y eso es un problema porque no todos esos lugares están en condiciones, son lugares muy complejos en lo edilicio. Eso impacta en la precariedad de la propia vida de las personas”. Romina habla con conocimiento de causa: todos los días acompañan y asisten a travestis, trans, gays, lesbianas y también mujeres cis trabajadoras sexuales que vienen padeciendo la crisis habitacional. No hay lugar para vivir, no alcanza el poco dinero que se gana en el mes para costear un alquiler y tampoco hay respuestas del ministerio que tiene la responsabilidad, -y el presupuesto- de atender con políticas específicas y regulación integral esta problemática. Desde la Dirección de Diversidad Sexual, Marucco intenta poner parches a una emergencia que la excede.
“Pensé en un presupuesto que pudiera acompañar un proceso más largo porque una ayuda económica de dos meses no es suficiente. Hicimos un mapeo de las pensiones que están mínimamente en condiciones dignas; en Rosario, solo hay 5 o 6, y descartamos aquellas que no, hicimos un acuerdo con un hostel donde, de hecho, personas que fueron alojadas allí ahora están trabajando a cambio del hospedaje. Por otro lado, acompañamos a personas con un pago por tiempo indefinido y con un seguimiento por un equipo interdisciplinar, a otras por 3 o 6 meses. También ayudamos con la construcción de una habitación o un baño en algunas viviendas donde ya viven. Aquí también acuden las trabajadoras sexuales porque no tienen respuesta”. Lo que hace Romina Marucco desde una dirección municipal es una gota en medio de un desierto. Como plantea Lucía Cavallero de Ni Una Menos CABA, lo que urge es un control efectivo de la ley nacional y la implementación del Programa de Alquiler Social que el gobierno nacional jamás puso en marcha. “Claramente, el Estado no ha tomado esta problemática, no ha puesto en funcionamiento ninguna instancia estatal que se encargue de abordarla específicamente. El Ministerio de Hábitat no considera que los alquileres ameriten tener un área específica. Necesitamos también que se reglamente el artículo que dice que el Estado debe avanzar en garantizar un alquiler social para personas que están en situaciones de vulnerabilidad”, apunta Lucía.
El título III de la actual ley establece la creación de un Programa de Alquiler Social que está destinado a facilitar el acceso a personas en situación de violencia de género, jubilados, pensionados, titulaciones de prestación por desempleo y todas aquellas personas que se hallen en una situación de vulnerabilidad. El inciso H marca la obligación estatal de apoyar a quienes tengan dificultades para cumplir con los requisitos de garantía, depósito y demás gastos necesarios para obtener una vivienda en alquiler, siempre que el destino de la locación sea el de vivienda familiar única. “El programa de alquiler social está claramente dirigido a las personas que tienen más dificultades de acceder a una mejora habitacional transitoria como es el alquiler. Se estima que una franja importante de los 9 millones de inquilinos que hay en nuestro país requieren contar con un respaldo estatal para poder seguir garantizando su techo”, señalan desde HABITAR Argentina. “Prevé generar subsidios para familias para afrontar el pago de alquileres, entregar créditos blandos, generar herramientas para combatir la violencia de género y articular con ANSES para que jubilados y pensionados accedan al alquiler. Por otra parte, contempla la creación de un seguro obligatorio que cubra los alquileres por falta de pago y la generación de alternativas para allanar conflictos entre locadores y locatarios”.
El Programa TranSaberes de la Universidad Nacional de Rosario llevó adelante un relevamiento estadístico diseñado para fortalecer la formulación de políticas públicas a favor de las poblaciones LGBTIQ+. El laboratorio de datos que presentaron se realizó en el marco de una encuesta realizada sobre la base de 147 entrevistas telefónicas, anónimas y optativas, realizadas entre septiembre del 2020 y abril del 2021 a personas travestis y trans. Entre las diversas problemáticas relevadas, aparece el acceso a una vivienda digna y un dato que sobresale: el 46,7% declaró habitar en lugares calificados como “viviendas precarias” ya sean propias o prestadas. A su vez, los testimonios también dan cuenta del endeudamiento que se genera a partir del alquiler:
“Ahora, este mes, no todavía, el mes pasado sí pagué, este mes no, voy a ver cómo hago ahora, a quién pedirle de vuelta”.
“(…) el IFE sí, pero, bueno, lo cobré el lunes, como lo cobré, chau, pagué el alquiler, ¿entendés? Porque yo debía dos meses, nos están cobrando diez mil pesos de alquiler, entonces los meses se me fueron ahí (…)¨.
Romina Marucco cuenta que, de enero a julio de este año, acompañaron a 220 personas que acudieron a la Dirección de Diversidad por diversas problemáticas, entre ellas, las dificultades para el acceso a la vivienda. “Esto debería ser atendido por el Ministerio de Hábitat. Acá no resolvemos la situación, podemos aliviar por un tiempo y en ese lapso también acompañamos en su autonomía económica, en educación financiera, en poder hacer ciudadanía. Pero es muy difícil”.
El Estado sin reacción
Son cerca de las siete de la tarde y, en la esquina de Córdoba y Paraguay, un grupo de personas se manifiestan contra una posible modificación regresiva de la Ley de Alquileres. En el inquilinazo, está Geraldine, una joven niñera que confiesa tener tres trabajos para poder llegar a fin de mes y un sueldo entero destinado al pago del alquiler. “Alquilé en diciembre y tuve que poner más de 100 mil pesos para poder entrar, y si no, podés pagar en cuotas, pero tenés que estar 4 o 5 meses pagando esa deuda y eso te complica la vida”, cuenta. Víctor, a su lado, confirma la tendencia: “Ingresar a un departamento implica endeudarse”. Cristina acaba de quedarse sin trabajo y está preocupada porque claramente “la plata no alcanza”. Vive con su marido y sus hijos en un departamento alquilado de zona centro e integra al agrupación de inquilinxs que, en Rosario, conduce Sebastián Artola.
Las principales consultas que llegan a este espacio, el cual lleva realizadas cuatro asambleas en el Centro Cultural La Toma, tienen que ver fundamentalmente con un variado menú de incumplimientos a la ley. Pero también con el elevado precio inicial que establece el mercado inmobiliario sumado a los gastos de contrato que incluyen sellado y comisión inmobiliaria. “El mercado hace lo que quiere producto de la ausencia y la falta de una autoridad de aplicación y una falta de sanción y control en los tres niveles del Estado, por eso el reclamo tiene que ver con la necesidad de una presencia activa. Hay una fuerte presión del lobby inmobiliario desde el primer día que se aprobó la ley. Hubo una fuerte campaña de desprestigio y a esto le hizo el juego el silencio muchas veces de los legisladores del oficialismo, se generó un manto de dudas en torno a la ley y se instaló la idea de que había fracasado, pero queda clarísimo cuando nosotros participamos de los debates que lo que buscaba el mercado era tirar la ley porque ponía un freno a los abusos, la ley es un punto de partida y es un camino que hay que profundizar presentando medidas en ese sentido como regular el precio inicial, poner un techo a los aumentos y gravar la vivienda ociosa. El mercado quiere tirar atrás la ley para dejar el alquiler en sus manos”, señala Artola en diálogo con enREDando.
El mismo diagnóstico comparte Ariel D’Orazio, coordinador del Consejo Asesor de Vivienda en la Oficina del Consumidor: “Hay que analizar el contexto que estamos viviendo, con un proceso inflacionario que hace que se desvirtúen las comparaciones con los años anteriores previos. Tenemos una inflación interanual de 61 puntos y esto no sucedía desde principios de la década del 90, entonces, cuando dicen que la ley generó problemas, hacen un análisis apresurado porque la ley recién cumple dos años de vigencia, no cerró su ciclo contractual, y con un incremento que, si bien es alto, las actualizaciones anuales están por debajo de la inflación. Previo a la ley, la inflación promedio fue de 28 a 29 puntos, a excepción del año 2018 donde trepó a 50 puntos; en esa situación, los alquileres siempre aumentaban por encima. Hoy, el promedio de renovación es de 125 por ciento, algo que duplica el ICL y el IPC”.
Para Ariel D’Orazio, es fundamental ampliar la base de derechos que establece la legislación actual e inclusive avanzar en un porcentaje más bajo de actualización anual del alquiler. Pero, sin duda, trimestralizar los aumentos, como pretende el mercado inmobiliario, “implicaría que el inquilino tenga que pagar dos o tres alquileres más al año. Si esto lo llevamos a una proyección, tenemos un problema gravísimo”.
Con respecto a la posibilidad de regular también el precio inicial, las organizaciones inquilinas se muestran escépticas. No hay voluntad política para avanzar en este sentido: “Hay una clara resistencia del sector económico que es la intermediación inmobiliaria y tampoco se han generado defensas efusivas por parte de los actuales legisladores de ninguna de las fuerzas políticas. Entendemos que, al menos, debe haber un tope. Claramente, cuando piden 120 o 150 puntos, lo que buscan es cubrirse de futuras diferencias entre la inflación y el ICL, algo que claramente está mal. Seguramente la perspectiva de rentabilidad no es la que esperan, pero acá tiene que estar el Estado tutelando un derecho constitucional y generar políticas públicas que sean virtuosas a la hora de solucionar un problema. No se puede salir con un Estado ausente a la hora de planificar el acceso al hábitat en las grandes ciudades porque eso alienta la especulación inmobiliaria y la concentración en cada vez menos manos”, dice Ariel.
¿Vivienda para quiénes?
En Argentina, no existen datos concretos que identifiquen quiénes son los propietarios de los inmuebles en alquiler. “Al no haber registro de contrato de alquileres, al no haber transparencia, no se conoce con números precisos, pero tenemos algunos indicadores”, responde Nire Roldán, uno de los referentes de la Concejalía Popular e integrante del Frente Nacional de Inquilinxs. Esos indicadores expresan una problemática que se profundiza: edificaciones vacías y aumento de la población inquilina con problemas de acceso. La ecuación no cierra. “Rosario casi duplicó su superficie de metros cuadrados edificados en los últimos 15 años. La concentración de inmuebles en algunos sectores responde a cuatro factores”. Nire Roldán enumera: el negocio del cereal «en negro», el negocio del narcotráfico, el negocio financiero «en negro» y el sector de la medicina privada en la ciudad de Rosario. “No construyen departamentos pensados para vivir, sino para la renta. Son entendidos como un commoditie, como un grano de soja, un grano de maíz o una oleoginosa. Los que antes invertían ese dinero en fondo de soja, hoy lo ponen en este sector y eso hace que el valor del metro cuadrado sea muy alto”.
Uno de los aspectos más resistidos de la ley por parte del mercado inmobiliario es aquel que obligar a registrar en AFIP los contratos de alquiler, un mecanismo formalizado en febrero de 2021 que permitiría conocer quiénes son los grandes y pequeños propietarios, en qué condiciones se establecen los acuerdos y cuántas propiedades hay en alquiler. Pero lo cierto es que, sin control estatal, la medida se cumple en un porcentaje ínfimo. Nire Roldán aporta datos: “En el registro en AFIP, solamente hay 170 mil formalizados en forma completa, de 3 a 6 millones de contratos de alquiler. El 50 por ciento de los contratos de alquiler de Argentina, según datos de los corredores inmobiliarios, están en negro, ellos dicen ‘ilegales’ y nosotros decimos ‘ilegítimos’. Los inmuebles que tiene el narcotráfico, ¿quién se los alquila? ¿Quién se los administra? Cuando vas a la orilla del río, ves edificios completos que están desocupados. Esos son señores de muchísimo dinero que mantienen desocupados los departamentos para generar una especulación inmobiliaria feroz”.
“Una de las demandas de la ley es la necesidad de registrar los contratos en AFIP y conocer quiénes están alquilando, no tenemos muchos datos, pero lo que vemos es que la frontera de la especulación inmobiliaria avanza. Se construyen edificios en zonas impensables y no son pequeñas inversiones, sino que hay un circuito de dinero de la economía concentrada que se va a la especulación”, suma la socióloga feminista, Lucía Cavallero.
¿De qué hablamos cuando decimos mercado inmobiliario? “Los sectores inmobiliarios dicen que la mayoría de los propietarios son dueños de 1 o 2 departamentos, y esa es una zoncera inmobiliaria que explica por qué ellos no permiten que haya un registro de contrato de alquiler”, dice Nire Roldán. “Para democratizar el mercado de alquiler, para poder hacer política pública segmentada, para penalizar lo que es la vivienda ociosa en la ciudad, hay que tener indicadores y quien no quiere que exista un Observatorio de la Vivienda son los sectores concentrados del mercado inmobiliario nucleados en la Cámara Inmobiliaria Argentina a nivel nacional, las corporaciones inmobiliarias y las plataformas virtuales en forma de franquicias como ZonaProp que históricamente eran los clasificados de Clarín y ahora un grupo económico brasilero, QuintoAndar, que tiene más del 60 por ciento de capital norteamericano, la compró y compró la franquicia de Remax en América Latina. Eso llama la atención y el Estado nacional no hace nada para controlar ese tipo de ingreso como sucede en Alemania o en Francia”. ZonaProp se presenta como el portal líder de clasificados inmobiliarios de Argentina y el holding QuintoAndar es la mayor plataforma de viviendas de Latinoamérica que tiene sede en Brasil.
Desde el Frente Nacional de Inquilinos, los reclamos por la falta de control e implementación de aspectos de la ley apuntan directamente al ministro de Hábitat, Jorge Ferraresi, quien -asegura el referente de la Concejalía Popular- no se ha sentado a discutir con las organizaciones inquilinas. “Ha discontinuado las políticas que veníamos trabajando para la construcción de viviendas públicas para alquiler y proyectos en barrios populares para que se destinen inmuebles en alquiler”. Del mismo modo, se expresa D’Orazio: “El Estado no planificó ni generó la creación de los institutos de mediación prejudicial gratuitos y obligatorios a fin de resolver los conflictos que se puedan suscitar; verdaderamente, la ausencia ha sido llamativa”.
“El gobierno puede hacer muchas cosas sin tocar la ley”, asegura Nire Roldán. En este escenario, las demandas urgen: “Pedimos que garantice un congelamiento o freno en los aumentos de los contratos, o un acuerdo de un valor mínimo que no vaya más allá de los aumentos paritarios de los trabajadores promedios”.
Financiarización de la vivienda y colonización del territorio
El proceso de financiarización de la vivienda no es un fenómeno exclusivo en Argentina, pero aquí encuentra terreno fértil para expandirse con un mercado de alquileres liberalizado desde 1976. La reconocida urbanista brasilera y ex relatora del Consejo de Derechos Humanos de la ONU para el Derecho a una Vivienda Adecuada, Raquel Rolnik, lo desarrolla con contundencia en sus investigaciones y en el libro publicado en Argentina por la Editorial El Colectivo, “La guerra de los lugares. La colonización de la tierra y la vivienda en la era de las finanzas”, donde explica claramente de qué manera el concepto de vivienda como bien social se ha ido mercantilizando para transformarse en un producto de inversión y reserva de valor. “La propiedad inmobiliaria en general y la vivienda en particular configuran una de las más nuevas y poderosas fronteras de la expansión del capital financiero (…) Las políticas habitacionales y urbanas renunciaron a la función de distribuir la riqueza, bien común que la sociedad coincide en dividir o proveer a aquellos que tienen menos recursos, para transformarse en mecanismos de extracción de ingresos, ganancia financiera y acumulación de riqueza. Este proceso derivó en la desposesión masiva de territorios, en la creación de pobres urbanos ‘sin lugar’, en nuevos procesos de subjetivación estructurados por la lógica del endeudamiento, además de haber ampliado significativamente la segregación de las ciudades”.
Entender este proceso es clave para dimensionar la grave crisis habitacional que impacta con crudeza en los sectores medios y populares, y cómo el alquiler, según Rolnik, se ha transformado en un nuevo frente de financiarización de la vivienda donde “los mismos agentes financieros, gestores de finanzas globales que han sido involucrados en la promoción de la vivienda en propiedad, ahora se han convertido en señoríos, propietarios, corporativos de miles de viviendas de alquiler”. Se trata básicamente de entender al suelo y la vivienda como activos financieros rentables para la obtención de ganancias. “En lugar de especular en la bolsa, por ejemplo, los inversores prefieren poner el dinero de las clases dominantes en productos inmobiliarios, entre ellos, la vivienda. Así, su valor social se subordina al valor de cambio” (Ver nota aquí).
Como señala Ana María Vazquez Duplá de la Fundación Rosa Luxemburgo en el prólogo del libro, “el modelo de desarrollo extractivista de las ciudades y el desentrañamiento de los mecanismos por medio de los cuales las finanzas han colonizado el suelo urbano y la vivienda son claves para entender y atender las problemáticas y desigualdades urbanas, en tanto resultado de un modelo de desarrollo determinado y planificado. Pensar lo urbano en clave de extractivismo permite indagar fenómenos concretos y nos abre la posibilidad de ver esos fenómenos a través de la lupa del modelo económico que los produce”.
El territorio urbano se reconfigura en un tipo de ciudad cada vez más exclusivo y expulsivo, una ciudad tutelada según la demanda de un modelo de economía global y controlada por el sistema financiero. Las consecuencias estallan: desposesión, colonización de la tierra, extractivismo inmobiliario. Rolnik habla de colonización del suelo y de la vida cuando refiere a los procesos de ocupación material, política y cultural del territorio. Y explica en una recomendable entrevista con el medio La tinta: “Ocupación material porque se distribuyen los lugares de acuerdo a las expectativas de rentabilidad del capital invertido, a través de regímenes privados de control territorial que lo que buscan es generar interés para el capital. Ocupación política, porque la presión del mercado condiciona las reformas y medidas de los países, generando nuevas dinámicas de gobierno y control político. Y ocupación cultural o simbólica, porque subjetivamente se ha logrado instalar a la vivienda como un activo financiero en vez de derecho humano”.
Rosario, al igual que otras grandes ciudades, es un ejemplo paradigmático de suelo urbano colonizado por el capital financiero. Hace años que el llamado boom inmobiliario explosionó a la par del modelo sojero, de la Marca Rosario (MR), pero también del crecimiento de las economías vinculadas al narcotráfico. La fisonomía rosarina ha mutado con la construcción de mega proyectos inmobiliarios y edificaciones premium inaccesibles para un amplio sector social, concentradas a lo largo de la ribera del río Paraná, pero, también, en barrios que supieron ser territorio de la clase obrera o en zonas anteriormente relegadas por el mercado. “Hay más gente sin casas que casas sin gente”, señalaban investigadores y movimientos sociales allá por el año 2013, cuando el fenómeno de la gentrificación -caso testigo Refinería– comenzaba a expandirse en la ciudad. “Esto deja a las claras la características de la construcción en Rosario que básicamente apunta a la especulación inmobiliaria, de la construcción como estrategia de reserva de valor, que no viene a traer ningún alivio a la problemática de la vivienda y el déficit habitacional, sino que lo empeora, porque las cifras muestran que hay aumento en los precios de alquiler, a pesar de que la oferta creció exponencialmente”, decía el entonces Club de Investigaciones Urbanas en una nota con enREDando.
Pasó el tiempo y Rosario profundizó la brecha que hace casi inalcanzable el derecho a un hábitat popular. El conflicto tiene múltiples aristas: desalojos y tomas de tierras por parte de familias que no tienen posibilidad de acceso a un techo, endeudamiento de sectores medios a través de créditos hipotecarios como el UVA (desde marzo 2016 hasta agosto 2020, la UVA (Unidad de Valor Adquisitivo) aumentó un 307%, mientras que los salarios se incrementaron un 247%. Según la organización Hipotecados UVA, 105 mil personas están endeudadas con préstamos que actualmente duplicaron -o más- su valor original) y un marcado crecimiento de la población inquilina padeciendo los intereses de los desarrolladores inmobiliarios.
Se espera que el reciente censo nacional arroje luz al respecto, pero se estima que existen más de 2 millones de viviendas ociosas en el país y cerca de 60 mil según datos del censo 2010 en Rosario. En este contexto, es fundamental que el Estado se transforme en un actor preponderante para garantizar el acceso al hábitat. “Es urgente que haya vivienda pública en alquiler. Hay que indagar quiénes son los titulares de esos inmuebles y empezar a generar la presión fiscal para aquellos grandes tenedores de viviendas deshabitadas en Rosario, generar un fondo para la construcción de vivienda pública en alquiler y para que esa presión genere que esa vivienda se vuelva al mercado”, opina Ariel D’Orazio. Lucía Cavallero, por su parte, destaca la importancia de fortalecer la organización inquilina. Demostrar que no se trata de problemas individuales, sino de un drama y una trama social que se profundiza en un país con más de tres millones y medio de su población sin acceso a una vivienda adecuada. “Avanzar en organización es poder generar más anticuerpos contra los abusos del mercado”.
De fondo, subyace la insistente pregunta acerca de la ciudad que habitamos y la ciudad que soñamos. Como sostiene la urbanista Raquel Rolnik, “es necesario imaginar otras formas de organizar el territorio y la vivienda que pongan en el centro la vida y no la renta”.
*Por María Cruz Ciarniello para Enredando / Imagen de portada: Eduardo Mujica.
Fuentes: Ceso / TranSaberes / La tinta / enREDando / Marcha Noticias.
