Los detalles de la nueva ley de alquileres
Por Franca D’Amico para La tinta
Franca D’Amico, presidenta de Cooperativa Inquilinxs Córdoba (CoopinCo), explica la nueva norma que se aprobó la semana pasada.
El jueves pasado, en una sesión virtual, el Senado sancionó la nueva ley de alquileres. La norma, que había recibido media sanción de la Cámara de Diputados en noviembre del año pasado, prevé beneficios para nueve millones de inquilinxs de todo el país.
Lo primero, todavía no entró en vigencia y sigue vigente el DNU 320/20 hasta el 30 de septiembre. Debe ser reglamentada, ya que algunos artículos son operativos (no requieren reglamentación), pero otros son programáticos y requieren reglamentación para su aplicación en la práctica. Esta reglamentación se dará en el transcurso de los próximos días, pero no tenemos fecha. Una vez publicada la ley en el Boletín Oficial, comenzará a regir al día siguiente.
Aquí los puntos principales
✅Establece la posibilidad de fijar un domicilio electrónico para las notificaciones emergentes del contrato.
✅Establece que no se puede solicitar depósitos por un monto superior al primer mes de alquiler y que debe devolverse, al finalizar el contrato, actualizado al valor del último mes de alquiler.
✅Queda prohibido 🚫 la firma de pagarés o cualquier otro documento que no forme parte del contrato original.
✅El plazo mínimo legal pasa de 2 a 3 años.
✅En caso de defectos edilicios, vicios, roturas, etc. en el inmueble, que no sean imputables al inquilino/a, deberá intimar al locador/a para que realice las reparaciones, otorgándole un plazo de 24 hs., si fueran urgentes, y de 10 días, si no fueran urgentes. Y en caso de negativa, podrá realizar las reparaciones por su cuenta, compensando lo gastado con el canon locativo.
✅Los impuestos (provincial y municipal) y las expensas extraordinarias quedan expresamente a cargo de locador/a.
✅Rescisión. La/el inquilina/o puede rescindir el contrato de locación, en las mismas condiciones que la normativa actual, pero lo que se agrega es que se establece un plazo de un mes de previo aviso o notificación de la voluntad de rescindir, debiendo pagar un mes y medio de alquiler de multa, si no ha transcurrido un año de la locación, y un mes si ya transcurrió un año (esto último sigue siendo igual que ahora), pero se da, con esta ley, la opción de preavisar o notificar con 3 meses de anticipación y no pagar multa.
✅Renovación contractual. En caso de querer renovar contrato, dentro de los últimos 3 meses, anteriores al vencimiento, el/la inquilino/a puede notificar al locador/a a los efectos de acordar las condiciones contractuales del nuevo contrato. En caso de no mediar respuesta o negativa de llegar a un acuerdo, en un plazo de 15 días de notificado, la/el inquilina/o puede rescindir el contrato, sin pago de multa.
✅Extinción del contrato – entrega del inmueble. En ningún caso se podrá negar el/la locador/a a recibir el inmueble, mas allá de las reservas que pudiera hacer por lo que el/la locatario/a adeude. Y no se adeudarán alquileres ni ningún otro concepto desde la fecha de la notificación por parte del inquilino/a al locador/a de que reciba las llaves, siempre que la/el inquilina/o inicie Consignación Judicial dentro de los 10 días hábiles, posteriores a la fecha de esa notificación.
✅Garantías. Los/as Inquilinos/as pueden proponer dos de las siguientes: Título de propiedad – Seguro de Caución – Aval Bancario – Garantía de Fianza – Garantía Personal. Y el/la locador/a debe aceptar una de ellas. La reglamentación de la ley establecerá los requisitos, características y condiciones de las mismas.
✅Actualización del precio. Será en forma anual, en un promedio entre IPC (índice de precios) y RIPTE (salario promedio) que publicará el BCRA. Se deberá establecer una suma fija mensual durante los primeros 12 meses y a esa suma aplicarle el indice publicado, cada 12 meses, durante los 3 años de duración del contrato. Esto modificará la forma de cobrar la comisión inmobiliaria, ya que no tendrán un precio cierto total del contrato. Estamos a la espera de definiciones solicitadas al Colegio de Corredores Inmobiliarios de Córdoba en cuanto a esto. Una alternativa es el cobro de la comisión en forma anual, en vez de toda junta al inicio del contrato.
Esta ley no ❌ regula sobre comisión inmobiliaria. Eso le corresponde a la jurisdicción provincial. Hay dos proyectos presentados en la Legislatura de la Provincia de Córdoba, uno para que a la comisión la pague locador/a y otro para que sea pagada a medias. No fueron tratados aún.
✅Registro de contratos. El/la locador/a debe registrar el contrato de locación ante AFIP. La AFIP establecerá los requisitos, plazos y condiciones para hacerlo. Este punto es importante a los efectos de tener un registro de contratos celebrados, inmuebles en alquiler, características, precios, etc. Si el/la locador/a inicia una ejecución del contrato por incumplimiento del inquilino/a y este contrato no está declarado, el juez tiene el deber de informar a AFIP. Y cualquiera de las partes puede informar su existencia a AFIP.
✅Alquiler social. Se crea el programa Alquiler Social para garantizar el acceso a la vivienda en alquiler de manera formal. Estará a cargo del Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat y tendrá por objeto otorgar soluciones en relación a las siguientes problemáticas: Personas en situación de violencia de género – Regulación de las entidades que otorguen garantías – Líneas de subsidios y créditos blandos para vivienda en alquiler, etc.
✅Mediación. La mediación prejudicial obligatoria en materia de locación y, además, el Poder Ejecutivo, a través del Ministerio de Justicia y Derechos Humanos, en forma concertada con las provincias, debe fomentar el desarrollo de ámbitos de mediación gratuitos o de bajo costo. En Córdoba presentamos un proyecto de Defensoría del Inquilino que nunca se trató y perdió estado parlamentario.
*Por Franca D’Amico / Imagen de portada: A/D.
*Presidenta de Cooperativa Inquilinxs Córdoba (CoopinCo).
