La nueva (no) Ley de alquileres y el fetichismo de la mercancía
Por Constanza Gutiérrez Casas para La tinta
Con 125 votos a favor y 112 en contra, la Cámara de Diputados de la Nación dio media sanción al proyecto de reforma de la actual Ley de Alquileres -vigente desde 2020- que regula los contratos de locación de inmuebles con destino a vivienda de inquilinos e inquilinas de todo el país. Los bloques políticos de Juntos por el Cambio aprobaron con el apoyo de los peronistas del medio -Interbloque Federal, con excepción del voto negativo de Natalia de la Sota y Alejandro Rodríguez- la modificación de la norma hacia la desregulación de los plazos de contrato de alquiler de vivienda, el mecanismo de actualización del valor del alquiler, así como su periodicidad.
La intención primaria de la oposición era la derogación de la Ley 27.551. Doce proyectos desbarataban de raíz la norma actual y proponían el retroceso hacia el texto previo a la Ley 27.551, el Código Civil por última vez actualizado en 2014. Pero como se trataba de proyectos que no contaban con dictamen, se requería un acompañamiento de dos tercios de los votos, que no consiguieron.
Fracasado su tratamiento sobre tablas y retirado del recinto el petit, pero rutilante tándem de diputados libertarios Milei, Villarruel y Píparo -que sólo jugaron políticamente para acompañar la derogación-, se avanzó en la discusión de los textos emergidos del trabajo en comisiones en 2022.
Ambos textos precarios respecto a una coyuntura económica e institucional compleja en la que la dirigencia parece no saber cómo acomodar cualquier noción de orden. Si la del oficialismo sostenía gran parte de los parámetros de la Ley vigente, la propuesta de la oposición aprobada por el PRO, la UCR, Coalición Cívica y bloques menores de fuerzas de gobiernos provinciales -oficialismos de Córdoba, Río Negro, Misiones y diputados bonaerenses por el Interbloque Federal- busca consolar a propietarios.
Para eso, reduce el tiempo de los contratos a dos años, permite indexaciones cuatrimestrales y flexibiliza el monto de esa indexación desterrando el índice del Banco Central a cambio de la imposición de propietarios a inquilinos -vía el también eufemismo de acuerdo entre las partes- que se referencie en la variación de inflación, salarios o la combinación de ambos.
Lo aprobado supone además regalitos fiscales para propietarios con casas y departamentos dispuestos al alquiler para vivienda, bajo la excusa de convidarlos a acogerse a cumplir esta nueva disposición que, pese a mejorar su rentabilidad en múltiples sentidos respecto a lo hasta ahora vigente, en términos de voluntarismo y conveniencia, les resulta también incómoda.
Se trata de los eufemísticamente llamados «beneficios fiscales». Beneficios que los habilitan al acceso al régimen de monotributo para asumir obligaciones respecto al ingreso que les provea el alquiler, los eximen de tributar el impuesto a los bienes personales por esos inmuebles y modifican impuesto a créditos y débitos bancarios de las cuentas en las que radiquen -y, con ello, registren en mero cumplimiento con la Ley- los ingresos obtenidos. Beneficios que la política excusa en la necesidad de remendar la oferta de propiedades en alquiler, cuya rotunda retracción hace obedecer en el discurso a la supuestamente cuestionable rigurosidad de una Ley -La 27.551- que niega la maximización de la rentabilidad, restringiéndola: «Estamos dando mecanismos para que se pongan más propiedades en alquiler», manifestó en la sesión el diputado Alejandro Cacace (UCR, San Luis). En idéntico sentido: «Lo único que nos proponemos es intentar mejorar la oferta» (Graciela Camaño, Identidad Bonaerense, Buenos Aires).
¿Qué logra hoy para ellos el Poder Legislativo del Estado respecto al acceso a la vivienda?
Des-intervención, des-regulación, des-presencia de lo público, la ratificación de un paradigma de sentido social de implicancias múltiples, que se dirime en las urnas, pero también en los estudios de televisión, en las conversaciones familiares los domingos, en la preocupación de estudiantes de universidades públicas. En las recónditas roscas del establishment aquí y allá, también en las del círculo rojo y en las de operadores por doquier.
¿Qué pasa con los que toman las decisiones?
Algunos de ellos no parecen inmutarse por su condición de doble parte interesada: levantan la mano en el Congreso por la desregulación de un mercado del que son juez y parte: Ignacio García Aresca (Córdoba Federal, Córdoba), Pablo Tonelli (PRO, CABA), Graciela Camaño (Identidad Bonaerense, Buenos Aires) son apenas algunos de los diputados que han registrado ingresos de peso por renta de inmuebles con destino a vivienda en sus declaraciones juradas.
Los gobiernos provinciales, por su parte, hacen uso de las potestades asociadas al federalismo para sostener a algunos de sus más leales interlocutores: inversionistas, grandes contribuyentes, inmobiliarias, desarrollistas de la construcción.
Inquilinos de todo el país quedan así a expensas de las disposiciones específicas y discrecionales de sus administraciones locales, habitualmente versátiles en épocas electorales: el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires ofrece préstamos personales con interés a quienes no cuentan con el dinero para el alquiler de una vivienda (endeudarse para poder comenzar a endeudarse). En Córdoba, inquilinos y propietarios comparten los costos de asesoramiento inmobiliario para la oferta y administración de inmuebles en alquiler al servicio de sus propietarios. En provincias de la Patagonia, el alquiler de vivienda resulta cada vez más una odisea frente al avance de la oferta con fines turísticos, en moneda extranjera, por períodos mínimos y flexibles de tiempo, inabordables para los locales.
Es este un país sin política de vivienda en términos estructurales, de mediano plazo, tampoco de alcance nacional: son apenas espasmódicas las directrices de construcción de vivienda a cargo de quienes conducen el Estado y por las administraciones provinciales. La creación de un Ministerio de Vivienda en los papeles no arroja balances históricamente trascendentes a la solución del problema habitacional.
La desregulación que hoy sancionó la Cámara de Diputados no es sino otro hito de la profundización de esa problemática ligado al corrimiento histórico del debate político y público hacia la radicalización de la ideología neoliberal, recientemente ratificada por los resultados de las elecciones primarias.
¿Por qué puedo enojarme con esta nueva (no) Ley de Alquileres?
Porque quienes impulsan hoy esta escisión del Estado de las dinámicas de alquiler de vivienda en los recintos del Congreso, medios de comunicación, actos de campaña electoral, redes sociales, reuniones más o menos públicas con aportantes, militantes, ideólogos, financistas, etc., defenestran la intervención en el mal llamado mercado de alquileres, pero son los mismos que avalan una iniciativa plagada de regalos fiscales a los propietarios de vivienda para eximirlos de sus obligaciones.
¿Beneficios a cambio de qué? De invitarlos a hacer uso de la rentabilidad que les confiere esa condición de propietarios en un país de ciudadanos sin vivienda. Beneficios para hacer goce del beneficio. Beneficiados por un Estado al que critican de asistencialista.
Porque el debate no sólo no se corre de la disputa por la conveniencia de la parte poderosa de una relación de fuerzas inequitativas entre quienes son propietarios de viviendas y quienes -por no serlo- pagan a estos otros por su uso, sino que tiende cada vez más a la derechización de la discusión.
Es posible preguntarse entonces, con enojo y bronca, si el rol del Estado es el del ejercicio del poder público para intervenir en función de los derechos y necesidades de sus ciudadanos o el de arbitrar beneficios, rentabilidades y conveniencias. Preguntarse si el Estado entiende a la comunidad apenas como un conglomerado de partes, de individualidades que se yuxtaponen y enfrentan, donde unas molestan o complican a otras en el camino unívoco del ejercicio del beneficio.
La búsqueda de respuestas a este interrogante es conflictivamente constructiva y no dada, aunque la proliferante conceptualización política e histórica de la fetichización del mercado así lo pretenda imponer: es preciso enojarse, enojarse mucho y dar esa disputa.
La interpretación paradigmática del problema del acceso a la vivienda como conflicto de intereses privados y una relación entre fuerzas de mercado no es accesoria, sino el punto de partida de la negación del acceso a la vivienda como derecho humano. Inquilinos y propietarios, ¿acaso intercambian servicios en términos de otras dinámicas económicas en las que las fuerzas de poder que las componen resultan comparables e independientes?
Si esta no es una arista fundamental de la problemática social de acceso a la vivienda sino una cuestión de fuerzas de la entelequia que se pretende el mercado, entonces, ¿dónde más es plausible la intervención pública para la solución del problema habitacional de millones de argentinos y su derecho a una vida digna?
¿Dónde (más) es plausible la intervención pública para la solución del problema habitacional de millones de argentinos y su derecho a una vida digna?
Desincentivando la vivienda ociosa. En la Legislatura de la Ciudad de Buenos Aires, la asociación Inquilinos Agrupados defendió un proyecto para incorporar inmuebles vacíos a la oferta en alquiler, incorporándolos a un sistema regulado por el organismo público competente en materia de vivienda. Esa perspectiva ha sido específicamente abordada por otros países del mundo y ha decantado en legislaciones protectoras del acceso de inquilinos a las viviendas de las ciudades en Alemania, Austria, Dinamarca, Italia, España. Ejemplos de los países europeos con los que muchos de los argentinos se deleitan en detrimento de lo propio.
Regulando urgente y efectivamente los llamados alquileres turísticos. Cada vez más propietarios de inmuebles destinan sus viviendas a locaciones flexibles, en moneda extranjera, con requisitos ad hoc de lo más disímiles. A ellas se acogen no sólo viajeros de paso en las ciudades de nuestro país, sino miles de ciudadanos sin la oportunidad del acceso a una vivienda. Por ellos, propietarios perciben ganancias de peso a las que esconden del sistema tributario, huyendo de la ley. De ellos derivan fenómenos sociológicos y urbanísticos de gentrificación, de expulsión de las comunidades históricas de las grandes ciudades, de desterritorialización de ciertos enclaves de las ciudades.
Ateniendo a lo ya legislado en materia de regulaciones en favor del derecho a la vivienda, la vida digna y la protección de los Derechos Humanos. El Programa de Alquiler social, previsto con apenas buenas intenciones por la Ley 27.551, contempla la concreta adopción de medidas para garantizar el acceso a alquileres, con atención específica a realidades urgentemente complejas. Como son: la dificultad del acceso a la vivienda por jubilados y pensionados; la necesidad de flexibilizar los requisitos de garantía de locación para quienes quedan excluidos en el marco de un sistema económico de informalidad; y la urgente necesidad de garantizar el acceso a la vivienda a personas víctimas de violencia de género, fenómeno social de imprescindible atención.
* Por Constanza Gutiérrez Casas para La tinta
