La Ley de Alquileres en el centro del debate: ¿cómo mejorar el acceso a la vivienda?
El miércoles, se tratará en Diputados la posible modificación de la Ley de Alquileres en medio del torbellino electoral. Conversamos con la arquitecta e investigadora Daniela Gargantini sobre los alcances de la Ley, el acceso a la vivienda hoy, la emergencia de la población inquilina organizada y la conformación de la Red por un Hábitat y Alquiler Justos.
Mientras la preocupación de las organizaciones y redes abocadas a la problemática de la tierra y la vivienda está en cómo generar mecanismos que faciliten el acceso, los distintos sectores políticos oscilan entre la falta de regulación del cumplimiento de la Ley de Alquileres vigente, el pretexto de que no es efectiva, por lo que habría que modificarla beneficiando solo a propietarios e intermediarios, o la derogación de la misma -eliminando toda regulación estatal y favoreciendo los intereses del mercado-.
Conversamos con la arquitecta e investigadora Daniela Gargantini sobre la actual y disputada Ley de Alquileres en este contexto electoral. También, sobre las tendencias poblacionales en materia de acceso a la vivienda, la reciente confirmación de la Red por un Hábitat y Alquiler Justos, y la necesidad de aunar la voz colectiva inquilina que actualmente engloba a enormes mayorías.
Daniela integra el Centro Experimental de la Vivienda Económica (CEVE), que cuenta con más de 70 años de trabajo vinculado a políticas habitacionales, en su doble pertenencia como unidad ejecutora de CONICET y parte de la ONG Asociación de Vivienda Económica (AVE). El CEVE articula el trabajo académico con el de las organizaciones populares, producen datos e información científica para crear una base sobre la cual apuntalar las luchas por el acceso a la vivienda, en un campo minado de intereses económicos y políticos.
«Proveemos datos fieles que permitan a las organizaciones sociales contrarrestar muchas de las falacias difundidas por el sector empresario y algunos medios de comunicación, que son datos que no tienen base científica y muy poco sólidos en términos metodológicos y en términos representativos. De los últimos datos del Censo 2022, la mayoría de los medios difundió la necesidad de construir vivienda nueva (por la cantidad de hogares sin acceso a vivienda), pero no se difundió la cantidad de vivienda ociosa que tenemos en Argentina. No tenemos un problema de cantidad de viviendas, hemos tenido años de gran producción inmobiliaria por sobre el crecimiento poblacional. Lo que tenemos es un problema de acceso a la vivienda, que es totalmente distinto. No es que no haya viviendas disponibles en el mercado, estamos construyendo vivienda, pero no estamos asegurando que la vivienda que se construya sea accesible bajo distintas modalidades y en función de las capacidades reales de ahorro y de pago de las familias. Hacen falta políticas que no solo incentiven la producción, sino también que favorezcan el acceso, vía estímulo o vía punitiva», destaca la arquitecta.
El panorama: ¿dinamitar la Ley de Alquileres?
Este miércoles 23 de agosto, se tratará en Diputados la posibilidad de modificar la Ley de Alquileres. Luego de barajar la derogación total de la Ley, finalmente, Juntos por el Cambio propondrá dar marcha atrás con la duración de los contratos, pasando de tres años a dos, y que las partes negociadoras determinen cuál debe ser la periodicidad de las subas de las rentas -desregulando lo que estipula la ley-. Desde el Frente de Todos, buscan mantener el plazo de tres años en los contratos, ajustes anuales y beneficios impositivos para quienes alquilen sus propiedades. La Libertad Avanza no ha explicitado su posición frente al debate de mañana, pero probablemente siga la línea que ha estructurado toda su campaña: libertad de mercados sin intervención estatal ni políticas de equidad o justicia social.
En este marco, se sumó una nueva propuesta presentada por el sector empresario y que apunta de lleno a dos artículos de la ley: reducir a dos años el tiempo de duración de los contratos -igual que lo propuesto por Juntos por el Cambio- y reducir a sólo cuatro meses el período de actualización del valor de los alquileres. La carta fue presentada por la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU), la Asociación de Empresarios de la Vivienda (AEV), la Federación Inmobiliaria de la República Argentina (FIRA), la Fundación de Estudios para el Desarrollo Inmobiliario (FEDI) y la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA).
En este marco, también aparecen proyectos como el de Martín Lousteau que propone «mejorar» los ingresos de los jubilados a través del endeudamiento: aplicar lo que llama «hipotecas inversas» y que la población adulta mayor entregue sus viviendas al sistema bancario y se endeude a cambio de una renta. Mientras tanto, se multiplican las cifras dudosas y los titulares espectaculares en medios masivos de comunicación, instalando la derogación como única salida. «La noticia que salió de que el 60% de los propietarios no iba a renovar los contratos responde a la tensión que hay alrededor de la Ley de Alquileres y una fuerte presión para que sea derogada, básicamente por los sectores inmobiliarios intermediarios y propietarios. Hay una amenaza de retirar los alquileres del mercado y disminuir la oferta, lo que es posible solo en propietarios con capacidad de retención del bien y que pueden darse el lujo de tener una vivienda ociosa y desocupada sin pagar impuestos, servicios y demás. Las organizaciones de inquilinos con las cuales venimos trabajando ven también una alta presión en la firma de contratos y renovaciones por fuera de la ley», explica Daniela.
La investigadora identifica dos claves en la situación que vivimos hoy: por un lado, en los últimos años, los alquileres han ido escalando por sobre las capacidades de ingreso de los hogares y, por otro lado, las pautas establecidas por la ley no se cumplen. «Ante cualquier regulación del Estado, las actividades que han sido históricamente manejadas por el mercado presentan una alta resistencia, amenazas y extorsiones que atraviesan la plena implementación de las leyes. Sucede con muchos bienes estratégicos, como el suelo, el agua, los minerales. En el tema de los alquileres, la situación económica macro -el contexto económico inflacionario- produce que toda actualización esté desfasada con respecto a los ingresos. Con respecto a los puntos de la ley que han sido totalmente incumplidos, hay que recordar que no estamos hablando de un proyecto o una propuesta, es una ley vigente que establece, por ejemplo, un Registro de Contratos. Actualmente, se firman contratos por fuera de la ley y no hay un órgano que lo controle, es una negociación entre privados que se entienden como en igualdad de condiciones, cuando en realidad no lo son, porque hay una persona que tiene capacidad de retener un bien con fines de capitalización de renta y otra que se juega el techo donde va a dormir en la próxima semana. Otros de los puntos que estipula la ley y no se han cumplido son establecer espacios de mediación ante la situación de conflictos, poner en marcha programas de alquileres sociales para poblaciones vulnerables como son adultos mayores, mujeres víctimas de violencia, entre otros. En ese sentido, el Estado no ha avanzado. No se trata de derogar la ley, sino de avanzar en su cumplimiento«.
Somos población inquilina
Recientemente, se conformó en Córdoba la Red por un Hábitat y Alquiler Justos, integrada por organizaciones locales abocadas a la situación de acceso a tierra y vivienda. Conformada por el Instituto de Investigación de Vivienda y Hábitat (INVIHAB), la Asociación de Vivienda Económica (AVE), el Centro Experimental de la Vivienda Económica (CEVE), Inquilinos Córdoba, Juntas por el Derecho a la Ciudad, CISCSA Ciudades Feministas, el Servicio Habitacional y de Acción Social (SEHAS), la Asociación Civil Arturo Orgaz, la Fundación CEID, la Red Ciudadana Nuestra Córdoba y la Cooperativa Felipe Varela, esta Red busca aunar esfuerzos, visibilizar la problemática y detectar estrategias, inscribiendo la lucha de la vivienda en alquiler dentro de las luchas históricas cordobesas.
Daniela expresa que uno de sus objetivos más importantes es visibilizar a la población inquilina y concientizar sobre la pertenencia a la misma. «Vemos que hay una disgregación a nivel de organizaciones sociales. No hay un frente fuerte en Córdoba y no hay una red a nivel nacional que aúne el reclamo ante una realidad que atraviesan todas las provincias del país, con sus particularidades y las distintas estructuras de mercado de cada ciudad. Con la constitución de esta Red, intentamos comprender que esta es una problemática social, no individual. La aspiración individual -tan anclada socialmente- de que en algún momento voy a ser propietario de una vivienda hace que cueste identificarse como sujeto inquilino. La población inquilina está en aumento y el problema a atender no es ser inquilino o ser propietario, el problema es que no puedas acceder a una vivienda», puntualiza Daniela.
La situación en Córdoba
A nivel local, la arquitecta cuenta que están realizando un registro del acceso en términos económicos, tomando como parámetro un hogar de precios medios: «Vemos una imposibilidad de acceso cada vez mayor. Hoy, un departamento o una vivienda de dos o tres dormitorios está entre los 85 y los 140 mil pesos, cuando el ingreso medio está cercano a eso. Existen muchos hogares unipersonales y el ingreso individual no supera los $120.000. También estamos tratando de brindar más datos de poblaciones específicas: jóvenes, hogares con jefatura femenina, adultos mayores. En este último caso, el envejecimiento de la población no es una idea, va aconteciendo y vemos muchos hogares unipersonales de mujeres en condición de viudez. Hacia los próximos años, con la precarización laboral, es probable que tengamos más adultos mayores que vivan más tiempo y que tal vez no sean propietarios, viendo el porcentaje de inquilinos en aumento«.
Otro de los puntos en estudio es el caso de los alquileres temporales, que no tienen ningún tipo de tasa ni impuesto y fijan costos de alquiler altísimos: «La plataforma lucra con ese ingreso, pero no tiene ningún tipo de carga impositiva, entonces resulta mucho más ventajoso que un alquiler tradicional. En ciudades turísticas, esto es alarmante: en Bariloche, no hay ofertas de vivienda permanente porque obviamente rinde mucho más poner la vivienda a disposición del alquiler temporal», explica.
Gargantini asegura que la derogación de la Ley de Alquileres no es el camino hacia un mayor acceso a la vivienda, sino su implementación íntegra con mecanismos de control y participación. Además, destaca la necesidad de pensar políticas de elaboración y generación de suelo con fin social y redistributivo: «Hay enormes cantidades de tierra ociosa porque no hay una capacidad regulatoria ni voluntad de ponerlos a disposición. Hoy, toda regulación del Estado pareciera ser mala palabra, pero no hay ciudad posible sin regulación del espacio, porque eso es lo que organiza la convivencia social«.
*Por Julieta Pollo para La tinta / Imagen de portada: A/D.
