Sin casa propia: alquilar cuando la vivienda es solo una mercancía
El CELS y la UNSAM desarrollaron una investigación que pone el foco en la fragilidad habitacional de quienes no tienen casa propia y la desigualdad estructural entre propietaries e inquilines.
Por Julieta Pollo para La tinta
¿Alquilar podría ser una experiencia menos ardua, menos injusta? Esa es la pregunta que intentan responder desde el Centro de Estudios Jurídicos y Sociales y la Escuela Interdisciplinaria de Altos Estudios Sociales de la Universidad Nacional de San Martín que, hace unos días, publicaron “Sin casa propia: alquilar cuando la vivienda es solo una mercancía”. Se trata de una investigación que da cuenta de la fragilidad habitacional de quienes no tienen casa propia y la desigualdad estructural entre propietaries e inquilines.
Para muchas personas en nuestro país el alquiler es la única posibilidad de acceder a un lugar donde vivir.
¿Alquilar podría ser una experiencia menos ardua, menos injusta?
Con @idaesoficial investigamos y reunimos algunos aportes en esta publicación.https://t.co/sydlzznAbF pic.twitter.com/B9HR79KAlW
— CELS (@CELS_Argentina) January 12, 2022
Según les autores, es posible transformar la situación actual del alquiler y transformarla en una forma estable y adecuada de acceso a la vivienda. ¿Cómo? Estableciendo protecciones suficientes para los hogares inquilinos que tengan en cuenta situaciones personales críticas como el desempleo o contextos excepcionales como la pandemia.
El acceso a la vivienda es determinante en el desarrollo de la vida, así como también un vector de desigualdad social en Argentina. En la apertura del libro, explican: “Una vivienda es mucho más que un techo o un refugio, es el soporte que debe permitir una proyección razonable de la vida. Varias características hacen que sea adecuada: la infraestructura material de la edificación y de la zona en la que se localiza, que la ciudad le sea accesible, la previsibilidad. La forma de tenencia también es constitutiva. Ser propietarie, no propietarie, alquilar, tener una deuda hipotecaria u ocupar el lugar condiciona el goce de derechos. La relación jurídica entre una casa y quienes la habitan tiene efectos en la calidad de vida, la estabilidad laboral, la localización urbana y el acceso a la salud y la educación”.
Hace algunos años, alquilar estaba asociado casi exclusivamente a les jóvenes en las ciudades principales. Hoy, en cambio, para las grandes mayorías es muy difícil comprar una propiedad, por lo que alquilar es la única posibilidad de acceder a una vivienda. Según la Encuesta Permanente de Hogares, entre 2003 y 2020 en todo el país, aumentó casi un 6% la cantidad de hogares inquilinos y disminuyó 10% la de propietarios.
Sin embargo, les inquilines se encuentran bastante a la intemperie: crisis habitacional mediante, no existe una política integral para paliar situaciones de emergencia -social, económica, sanitaria- y asegurar el acceso a sus derechos, entre ellos, acceder a una vivienda adecuada y a servicios públicos a precios asequibles. El alquiler es un modo de acceso a la vivienda cada vez más extendido también en villas y asentamientos. En contextos de crisis, las dificultades para acceder a un contrato escrito y sostener el pago mensual de la renta conducen a distintos submercados de vivienda.
Desde “Sin casa propia” identifican que mientras prevalezca un enfoque político que considera a la vivienda como una mercancía, ese contrapunto de intereses entre buscar la máxima rentabilidad posible de la propiedad y la necesidad de tener un lugar donde vivir tenderá a aumentar los precios de alquiler y la especulación inmobiliaria: “Solo una política comprometida con la vivienda como derecho puede abrir un camino en favor de quienes no tienen casa propia y en el que la vivienda digna no sea exclusiva de quienes son propietaries”.
Acceso a la vivienda y el hilo de la desigualdad
En la publicación se analizan ciertas condiciones que definen una forma deficitaria de acceder a la vivienda. Una de ellas es la amenaza constante de desalojo y la dependencia de les inquilines a un flujo de ingresos ininterrumpido, situación que impacta más profundamente a mujeres, trans, migrantes, jóvenes y personas con bajos ingresos económicos. “Quienes alquilan deben mantener constante el flujo de sus ingresos, lo que condiciona sus decisiones en distintos ámbitos de la vida. El resultado es una fuerte desigualdad en el mercado laboral entre quienes viven en una casa propia y quienes deben pagar el alquiler. La mayor presión para conseguir y mantener un trabajo les coloca en una peor situación para negociar el salario y las condiciones laborales”, explican en la publicación.
Otro factor determinante es la existencia de un mercado segmentado y excluyente: las exigencias de garantías propietarias y otros requisitos para acceder a un alquiler se han complejizado sobremanera, resultando discriminatorios y excluyentes para sectores poblacionales que no tienen posibilidad de conseguirlos, como, por ejemplo, les migrantes. Por otra parte, cada vez es mayor la proporción de quienes necesitan alquilar y menor la de propietaries: “La distribución de las propiedades es un aspecto estructural de la desigualdad social y económica. Ser o no propietarie establece una línea divisoria fundamental: tener o no la obligación de pagar cada mes por el lugar donde se vive condiciona drásticamente tanto el presupuesto de los hogares en los sectores medios y bajos como la posibilidad de acceder a otros bienes y servicios”.
La inversión estatal en infraestructura -transporte, la prevención de inundaciones, el avance de los servicios públicos- constituye un esfuerzo social y colectivo que aumenta el valor del suelo y de las propiedades, beneficiando a les propietaries mientras que les inquilines resultan excluides de los beneficios del proceso de urbanización y deben hacer enormes esfuerzos para permanecer en la ciudad. Paralelamente, “les propietaries reciben una renta históricamente baja en relación al precio de su propiedad y les inquilines gastan una porción cada vez más alta de sus ingresos para pagar el alquiler. (…) La idea del equilibrio entre la oferta y la demanda es particularmente falaz en el mercado inmobiliario argentino: el aumento de la cantidad de viviendas construidas nunca fue acompañado por la reducción del precio de compra-venta, sino lo contrario”.
Les autores también identifican una falta de institucionalidad en estas cuestiones: si bien comprobamos que la población inquilina aumenta considerablemente y que gran parte de sus ingresos son destinados a pagar el alquiler, los institutos nacionales o provinciales no dan centralidad al tema del alquiler en las mediciones de la pobreza (dificultando aún más la creación de políticas públicas para la población sin casa propia). Tampoco hay datos públicos sobre cuán concentrada está la propiedad inmobiliaria ni sobre la cantidad de inmuebles en alquiler.
Vivienda, ¿mercancía o derecho?
Les autores dedican un apartado a historizar la cuestión de los alquileres en nuestro país, muy pertinente para comprender mejor la disputa entre la renta inmobiliaria y el acceso a un lugar digno donde vivir. Se trata de un repaso por los hechos y políticas que fueron moldeando nuestra situación actual, así como de los reclamos históricos de les inquilines pidiendo por una mayor regulación estatal del precio de los alquileres y de las condiciones de acceso y habitabilidad.
Algunos de los hitos mencionados son: la huelga de inquilines de 1907 -que logró la sanción de una ley que congeló el precio de los alquileres durante dos años-; la sanción de la Ley de Propiedad Horizontal en 1948 y la incorporación de la función social de la vivienda en la Constitución un año más tarde -aunque derogada luego del golpe de Estado de 1955-; las premisas neoliberales para la administración del Estado y los mercados introducidas por la última dictadura cívico-militar -el mercado de alquileres quedó prácticamente sin regulación y se potenció la especulación financiera entre el peso y el dólar- y su Plan de Erradicación de Villas de Emergencia que expulsó a unas 200 mil personas de la Ciudad de Buenos Aires a través de desalojos masivos y violentos; la vuelta a la democracia signada por la hiperinflación y la Ley de Emergencia Locativa para evitar que el precio de los alquileres se llevara una porción creciente de los salarios; el aumento de la desocupación durante los 90 y la retracción de la política de vivienda que, junto con la dificultad para acceder al crédito a partir de la crisis de 2001, resultaron en una creciente inquilinización de la población tanto en la ciudad formal como en villas y asentamientos. Por su parte, el corralito de 2001 reforzó el atractivo de la inversión en ladrillos que acompañó el boom inmobiliario de las primeras décadas de este siglo.
En las últimas dos décadas, el Estado puso en práctica algunas iniciativas para compensar la falta de alternativas de financiamiento: programas de créditos con algún tipo de subsidio, como el Pro.Cre.Ar, y la garantía estatal para la construcción, refacción o compra de viviendas. También se generaron instrumentos financieros para canalizar capital disponible hacia la industria de la construcción o como incentivo para registrar y renacionalizar capitales no declarados. “Sin embargo, estos instrumentos no fueron diseñados con una perspectiva de acceso a la vivienda, sino exclusivamente como políticas de incentivo a la inversión y para dinamizar la economía”, sostienen en la publicación.
La brecha creciente entre el peso y el dólar aumentó las dificultades de los hogares para acceder a la vivienda: sin crédito y sin alternativas públicas, los hogares no propietarios se quedaron sin opciones más que el alquiler y eso se refleja en el aumento exponencial de hogares inquilines en las grandes ciudades: “Entre 2001 y 2019, la cantidad de hogares que alquilan pasó de un 22% a un 35% en la Ciudad de Buenos Aires, de un 20% a un 30% en Córdoba y de un 12% a un 19% en Rosario. A su vez, se registra una reducción en la cantidad de hogares propietarios”.
En 2020 se agudizó la fragilidad de los hogares inquilinos en el contexto de pandemia. Según explican les autores, si bien existió un DNU que prohibió los desalojos momentáneamente, no representó una solución de fondo al no haber agencias estatales que verificasen su cumplimiento. Es decir que su efectividad dependió de los arreglos entre inquilines y propietaries. Además, significó un grave endeudamiento: en el Área Metropolitana de Buenos Aires, más del 66% de los hogares perdió ingresos y debió endeudarse. “La pandemia aumentó el apilamiento de deudas no bancarias, uno de los atajos endebles que encuentran los hogares inquilinos para ganar tiempo frente a sus compromisos. El 54% debió endeudarse para pagar expensas, servicios e impuestos”, sostienen, y aclaran que en las villas y asentamientos la situación económica fue aún más comprometida. El porcentaje de hogares inquilinos que se endeudó durante la pandemia alcanza al 83%. Solo les poseedores de grandes capitales resultaron beneficiades, concentrando aún más la propiedad inmobiliaria.
En los últimos años, las organizaciones de inquilines lograron visibilizar sus demandas y avanzar en reformas que mejoraron las condiciones de acceso al alquiler. En 2020 se aprobó una nueva Ley de Alquileres “que regula con mayor detalle algunos aspectos fundamentales de las relaciones de alquiler, ampliando las opciones de garantía que pueden presentar les inquilines, esclareciendo los derechos y obligaciones sobre los arreglos de las viviendas, alargando la duración mínima de los contratos, definiendo un mecanismo de actualización de los precios, estableciendo plazos de notificación para las renovaciones y ratificando la obligación del registro de la actividad locataria en la AFIP. Además, la ley incluyó dos artículos que responden claramente a demandas de les agentes de bienes raíces: la simplificación del trámite de desalojo y la exclusividad”. Sin embargo, estos avances no tienen todavía la escala ni la profundidad suficientes para transformar la asimetría de poder y construir un mercado de alquileres que permita acceder a una vivienda en condiciones adecuadas, teniendo en cuenta las interseccionalidades y vulnerabilidades específicas.
La función social de la propiedad
La pandemia de COVID-19 evidenció la importancia de contar con un lugar adecuado para vivir: no hay aislamiento posible si vivimos hacinades, si no tenemos servicios públicos básicos, si sufrimos violencia machista en el hogar, si alquilamos en la informalidad o si vivimos en la calle. En un contexto tan crítico y excepcional, donde se prohibió salir de casa a trabajar para preservar la salud, la renta inmobiliaria se mantuvo intacta. Ningún país del mundo suspendió el pago de los alquileres ni recortó el valor de la renta.
Desde “Sin casa propia” aseguran que una transformación requiere un Estado que se involucre como un actor protagónico del mercado de alquileres y que hay tres aspectos centrales en el corto plazo: una institucionalidad en torno de la cuestión inquilina, el aumento de la oferta de vivienda en alquiler asequible y la creación de un programa de garantías públicas.
“En la Argentina, el acceso a la vivienda es un vector de profundización de la desigualdad. La propiedad inmobiliaria está cada vez más concentrada. Les inquilines no pueden quedar sometides a una lógica de mercado que tiene como única racionalidad la maximización de las ganancias. La vivienda es un derecho, tanto como la salud o la educación. Para hacerlo valer hace falta crear instrumentos y mecanismos que desmercantilicen la vivienda y neutralicen las lógicas financieras del mercado inmobiliario, que tendieron a concentrar la propiedad y a profundizar la asimetría de poder entre propietaries e inquilines”, concluyen.
Podés descargar “Sin casa propia” acá.
*Por Julieta Pollo para La tinta / Imagen de portada: CELS.
