Alquileres: una problemática sin abordaje estatal, sin regulación y con una Ley en pleno debate

Alquileres: una problemática sin abordaje estatal, sin regulación y con una Ley en pleno debate
30 mayo, 2022 por Redacción La tinta

En esta nota, las doctoras y arquitectas Natalí Peresini y Daniela Gargantini, investigadoras del Centro Experimental de la Vivienda Económica y la Asociación de Vivienda Económica (CEVE y AVE-CONICET), analizan el estado de situación del debate por las modificaciones de la Ley de Alquileres (haciendo foco en la necesidad de recuperar la noción de vivienda como derecho) y plantean a la vivienda en alquiler y la población inquilina como una problemática sin abordaje del Estado, sin datos fidedignos para su regulación y escasamente profundizado en la academia.

Por Natalí Peresini y Daniela Gargantini para La tinta

 

La vivienda en alquiler y la población inquilina. Una problemática sin abordaje estatal y sin datos fidedignos para su -necesaria- regulación

Por Dra. Arq. Natalí Peresini
Becaria doctoral AVE-CEVE-CONICET
Miembro del equipo de investigación Conflictos urbanos y acceso a la vivienda en alquiler

A pesar de ser una problemática creciente y que gana cada vez más protagonismo por tratarse del acceso a un derecho básico como es la vivienda, el conocimiento y la investigación sobre el mercado de alquileres y las intervenciones que pueda hacer el Estado en él, ya sea por regulación o desarrollo de políticas públicas, es incipiente en toda Latinoamérica y más aún en Argentina. 

Los estudios relacionados a las dificultades para acceder a la vivienda en nuestro país estuvieron históricamente asociados a profundizar los conocimientos sobre los criterios y resultados de las políticas habitacionales desarrolladas, o a las dificultades de los sectores más desfavorecidos para llegar a tener un techo propio, desde el casi exclusivo enfoque del acceso a la propiedad como modalidad de acceso a la vivienda. 

Desde el CEVE (Centro Experimental de la Vivienda Económica), dependiente de AVE y CONICET, junto a la Universidad Católica de Córdoba, el equipo de Gestión Integral del Hábitat y Conflictos Urbanos propuso hace pocos años comenzar a estudiar el comportamiento, las características de la oferta y la demanda del mercado de alquiler de vivienda y las necesidades de les inquilines. Desde 2018, se desarrolla un trabajo de investigación que pretende echar luz sobre esta problemática y este mercado que, hasta ahora, ha sido poco estudiado. 

Es un tema complejo y escasamente profundizado en la academia. Incluso, la falta de datos estadísticos estatales también son parte del problema, ya que la información con la que se cuenta para abordar la problemática de la población inquilina está desactualizada o poco desarrollada. Asimismo, el mercado inmobiliario no se caracteriza por ser transparente, gran parte de las operaciones se realizan por fuera de los encuadres tributarios, esquivando los registros impositivos o simulando menores valores para reducir los montos registrados. Esto deriva en la imposibilidad de acceder a datos confiables y conocer las características, cantidad y situación de los inmuebles producidos y ofrecidos para el alquiler, así como también conocer sus variaciones o quiénes integran el universo de propietarios. La falta de información, la poca transparencia y el alto grado de influencia del sector en los medios de comunicación y en los ámbitos de decisiones públicas hacen de la investigación del mercado inmobiliario y del mercado en alquiler una tarea compleja. 

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(Imagen: Ana Medero para La tinta)

Aun así, la Encuesta Permanente de Hogares del INDEC (EPH), para el 1° trimestre del 2020, indicaba que el 30,2% de los hogares cordobeses alquilaban su vivienda. En la ciudad de Córdoba, el aumento de población entre 2001-2010 fue del 3,5% (INDEC, 2010) mientras que la cantidad de hogares inquilinos aumentó en un 7%. Esto da cuenta del fuerte proceso de inquilinización que acontece en la ciudad, un proceso que se puede verificar también en otras ciudades del país. 

Sumado a este dato, la 2° Encuesta Nacional de Inquilinos (2018) arrojó que los hogares que alquilan destinan en promedio el 46,7% de sus ingresos al arriendo, sin tener en cuenta impuestos, gastos comunes de mantenimiento ni servicios. El estudio desarrollado por el equipo CEVE-UCC pudo hacer un seguimiento de la evolución del precio del alquiler del 2013 a la fecha, el cual marca un mayor aumento relativo de los precios de alquiler respecto de los ingresos familiares, sumado a una condición estructural del orden económico vigente en países de la región en la que las relaciones laborales se tornan más inestables e informales.

Frente a ello, se constató que, en el período 2001-2010, la superficie edificada con destino de vivienda creció un 25,66%. En la ciudad de Córdoba, de un total de 472.871 viviendas existentes, el 18,78% del parque construido está deshabitado, lo que representa un porcentaje importante de viviendas desocupadas. Pese a esto, el déficit habitacional se mantiene estable, dando cuenta que la producción y mayor oferta de unidades habitacionales no trae aparejado consigo mayor acceso a la vivienda ni una disminución en los precios de los alquileres, ya que dicho importe se encuentra ligado al valor de rentabilidad que se pretende recuperar, asociado a los costos de producción, el valor del suelo y las expectativas sobre su potencial ganancia. Incluso, el boom inmobiliario registrado en la ciudad entre 2003 y 2009 logró que la oferta de bienes inmuebles llegará a máximos históricos sin registrar disminución del valor de venta ni de alquiler. Sin embargo, para los agentes intermediarios del sector, el mercado inmobiliario se autorregula de acuerdo a la oferta y la demanda, y no necesita intervenciones estatales. 

Siguiendo los aportes del estudio realizado, desde 2018, se visualiza una conversión de la relación ingresos-valor del alquiler que está vinculado, entre otras cosas, al deterioro del nivel de ingresos y un mayor aumento relativo de los precios de las viviendas en renta, situación que incluso se vio agravada tras la pandemia. Esta mayor incidencia del precio del alquiler en los ingresos familiares implica un sobreesfuerzo económico para cada vez más hogares, los cuales deben dejar de consumir otros bienes o servicios para poder afrontar el pago de la vivienda. 


La proyección a futuro tampoco es alentadora, ya que, desde los años setenta, el mercado inmobiliario en Argentina ha incrementado sostenidamente su conversión hacia la dolarización de las operaciones. En general, el precio de la vivienda en alquiler se demarca trazando la rentabilidad del bien en relación a los precios de compra-venta y comercialización en dólares, o incluso estimando el valor en pesos equivalente en una cotización futura de la moneda extranjera, mientras que los hogares inquilinos disponen de sus ingresos en moneda local, sin acompañar estas variaciones. 


Mientras tanto, persiste la ausencia de políticas públicas que tengan en cuenta a este sector de la población que solo logra conseguir un techo para vivir a través del alquiler. Sumado a ello, tanto el control como una regulación estatal centralizada sobre el mercado de alquileres parece ser un tema de difícil abordaje desde la gestión gubernamental dada la diversidad de legislaciones provinciales, posturas y presiones de los sectores económicos más influyentes. 


El estado de situación del debate por las modificaciones de la Ley de Alquileres y la necesidad de recuperar la noción de vivienda como derecho 

Por Dra. Arq. Daniela Gargantini
Investigadora independiente AVE-CEVE-CONICET
Profesora e investigadora UCC
Directora del equipo de investigación Conflictos urbanos y acceso a la vivienda en alquiler 

Producto de este fenómeno de inquilinización que viene desplegándose en todo el país en las últimas décadas y fruto de las luchas de movimientos de inquilines que ven crecer la inaccesibilidad a unidades habitacionales en renta, luego de determinar el confinamiento a nivel nacional en marzo de 2020, desde el Ejecutivo nacional se decidió congelar los precios de los alquileres residenciales en los valores establecidos para el mismo mes, suspender los desalojos por falta de pago y la prórroga automática de los contratos vigentes hasta septiembre del mismo año (Decreto 320/2020). Junto con ello, se dispuso un programa de pago en cuotas de los importes diferenciales resultantes entre el congelamiento y los establecidos en cada contrato. 

Esta medida se orientó a facilitar el cumplimiento del aislamiento a sabiendas de que los inquilinos podrían estar atravesando situaciones de falta de trabajo o reducción de ingresos por el mismo confinamiento. En un segundo momento, las mismas medidas se prorrogaron dos veces hasta finalizar en marzo del año 2021 (Decreto 766/2020 y 66/2021). Las medidas se extendieron también hacia aquellos propietarios que dependieran del ingreso de la renta para su subsistencia, eximiéndolos de estas medidas. 

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(Imagen: Ana Medero para La tinta)

Ya habiendo finalizado la vigencia de las medidas por decreto, en junio de 2021, se sancionó la Ley N° 27.511, conocida como la “nueva ley de alquileres”. Esta ley, hoy vigente, actualiza las condiciones referidas a los contratos entre privados que tienen como destino la locación de vivienda, una normativa que se encuentra dentro del Código Civil y Comercial de la Nación, y que no era modificada desde 1984. Si bien el proceso de aprobación de la ley estuvo cargado de debates y controversias, las cuales involucraron largas exposiciones a favor y en contra de la propuesta de modificación de parte de asociaciones de inquilinos y de las cámaras inmobiliarias, las modificaciones más importantes alcanzadas se relacionan a: 

—La duración del contrato, pasando de 2 a 3 años con la intención de disminuir los gastos de renovación; 

—La habilitación para una rescisión anticipada sin costos, previa notificación de al menos 3 meses; -menores exigencias de pago a la hora de firmar el contrato, ampliación de las posibles garantías a considerar; 

—Un coeficiente establecido para el ajuste anual del precio, conformado por partes iguales entre el Índice de precios al consumidor -IPC- y el índice RIPTE -Remuneración imponible promedio de los trabajadores estables-, el cual será publicado por el BCRA en forma mensual; -la condición de registrar los contratos en la administración de ingresos públicos, AFIP; entre otros puntos; 

—La creación del Programa Nacional de Alquiler Social, a fines de adoptar medidas que tiendan a facilitar el acceso a una vivienda en alquiler a personas que se encuentren en situación de vulnerabilidad (violencia de género, jubilados, pensionados y desempleados) y fomentar el desarrollo de ámbitos de mediación y arbitraje, gratuitos o de bajo costo. 

Sin embargo, a poco más de un año de puesta en vigencia la nueva ley y en un contexto post pandémico con todo lo que ello implica en términos socioeconómicos, en la apertura de las sesiones ordinarias del Congreso nacional el 1 de marzo del 2022, el Ejecutivo nacional solicitó la evaluación de propuestas para la modificación de la ley ante los “malos resultados de su aplicación”. 

Se generó así, en primera instancia, una Mesa de Diálogo de Alquileres, convocada por el gobierno nacional y a cargo de la Secretaría de Comercio como coordinadora y mediadora. En la primera reunión, las Cámaras Inmobiliarias llevaron la propuesta de revertir el plazo mínimo de alquileres (llevarlo nuevamente de 3 a 2 años) y la Cámara de la Construcción solicitó que el mismo se reduzca a 1 año para la vivienda nueva. Por su parte, la Comunidad Federal Inquilina y No Propietaria planteó la necesidad urgente de la creación del Programa Nacional de Alquiler Social, la regulación del precio inicial (equivalente a un 2% del valor fiscal de la vivienda) y el control del cumplimiento de la ley, ante la vulnerabilidad habitacional que padecen principalmente las infancias inquilinas, las mujeres y la población jubilada. Si bien la Secretaría de Comercio, teniendo en cuenta las propuestas de los distintos sectores, propuso una alternativa favorable para les inquilines, la Mesa de Diálogo no prosperó ante la discrepancia de opiniones. 

En un escenario signado por los efectos de la pandemia, la suba abrupta de los precios de las viviendas en arriendo ante los altos índices de inflación interanual, la caída de la valorización de los inmuebles en dólares, la falta de regulación sobre los precios iniciales, la falta de control en el cumplimiento de la ley y el escaso o nulo estímulo para el registro de los contratos, en el pasado mes de abril, se iniciaron las reuniones informativas en la Comisión de Legislación General de la Cámara de Diputados sobre modificaciones a la Ley 27.551 de Alquileres. Las mismas permitieron reunir a 140 informantes claves que presentaron sus informes y opiniones al respecto, entre los que estuvo convocado el equipo AVE-CEVE-CONICET-UCC. El debate volvió a dar cuenta de las tensiones y visiones contrapuestas entre actores involucrados. 

Tras la escucha atenta de los oradores convocados y con 26 proyectos de ley girados a Legislación general, el debate avanzó en Diputados sin acuerdo entre oficialismo y oposición. Finalmente, los diputados dictaminaron tres proyectos diferentes para modificar la Ley de Alquileres. El escenario quedó abierto hasta la votación en el recinto, que aún no tiene fecha. 

La propuesta del Frente de Todos, que mantiene los puntos principales del modelo actual, contó con el dictamen de mayoría. La misma establece los siguientes puntos: 

Garantías: agrega una garantía pública creada por el Estado nacional para monotributistas.

Bancarización: el propietario deberá ofrecer un CBU para el cobro del alquiler.

Ajuste: se mantiene el índice anual promedio entre IPC (Índice de precios del consumidor) y salarios, siendo este el techo, pudiéndose pactar la actualización por debajo del índice. 

Registro de contrato de alquiler: el propietario y la inmobiliaria estarán obligados a registrar el contrato en AFIP. 

—Se prohíben los alquileres y las publicidades en moneda extranjera

Conflictos: Defensa del Consumidor deberá llevar adelante mediaciones entre propietarios, inmobiliarias e inquilinos para «evitar acudir directamente a las instancias judiciales que demoran la solución». 

Control: el Ministerio de Desarrollo territorial y hábitat deberá controlar el cumplimiento de la Ley de alquileres. 

Depósito: seguirá siendo de un mes y podrá pagarse en 6 cuotas. 

Impuestos: se incorporan beneficios fiscales para que los propietarios pongan en alquiler viviendas. Entre ellos, plantea que los monotributistas no caigan en el régimen general por alquilar más de tres propiedades; incorporar a los beneficios de la ley de incentivos para la construcción a los inmuebles usados para alquiler y beneficios en el pago de Bienes Personales para propietarios que pongan inmuebles en alquiler. 

Plazo: se mantiene la duración de 3 años.

Por su parte, el dictamen de Juntos por el Cambio propone volver a un plazo de 2 años, los ajustes pasan a ser semestrales y por el índice que decidan “libremente las partes”, y en cuanto al registro, se pauta que los propietarios pueden registrar el contrato, pero si no lo hacen, no habrá ninguna penalidad. En términos de impuestos y beneficios, la coalición opositora tiene seis proyectos de beneficios fiscales también presentados para cuando se abra el debate en Presupuesto. 

El tercer dictamen fue presentado por la diputada del Interbloque Federal, Graciela Camaño, en conjunto con su par rionegrino del bloque Provincias Unidas, Agustín Domingo. También vuelve a dos años de contrato, permite la actualización mensual por inflación eliminando la variable del salario y habilita que las partes «negocien libremente incrementos escalonados», aunque fija como tope el índice de evolución de precios, IPC. Autoriza, además, la posibilidad del pago adelantado por 6 a 12 meses. También plantea beneficios fiscales tales como que los contratos que estén por debajo del salario mínimo no tendrán que ser registrados y los propietarios que tengan hasta 3 viviendas no pagarán impuestos. 

Frente a la complejidad de la problemática de la vivienda en alquiler y del acceso a una vivienda digna por parte de un grupo importante de la población, está en juego un debate y las modificaciones consecuentes de una ley que puede cambiarle la vida a millones de argentinos. Frente a esta situación, toda intervención o regulación mediante políticas públicas debiera considerar el amplio grupo de actores con intereses contrapuestos que se ven involucrados, pero sin descuidar la noción de derecho que atraviesa el acceso a la vivienda por sobre la tentación de considerarla solo un bien de cambio.

*Por Natalí Peresini y Daniela Gargantini para La tinta / Imagen de portada: Ana Medero para La tinta.

Palabras claves: Alquileres, cordoba, Ley Nacional de Alquileres

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